На українському ринку нерухомості спостерігається парадоксальна тенденція: попри війну, проблеми з відключенням електроенергії та обстріли, ціни на житло зростають. Так, за останні півроку двокімнатні квартири у Чернігові подорожчали на 18% (до 50 тисяч доларів), у Харкові – на 13% (до 36 тисяч), а однокімнатні у Дніпрі – на 6%. Зниження цін фіксується лише у Запоріжжі та Сумах.
Зростання цін на оренду також помітне. Воно пояснюється збільшенням попиту від переселенців та міграційними процесами: люди переїжджають у великі міста на заробітки або для уникнення мобілізації. У Києві, наприклад, все частіше укладають короткострокові договори на 3–6 місяців через обстріли та відключення електроенергії.
Менш очевидними є фактори зростання продажних цін. Головний – очікування швидкого закінчення війни. У бізнес-колах циркулюють чутки, що конфлікт може завершитися до кінця року, що стимулює продавців виставляти житло на продаж дорожче або тимчасово утримувати його від продажу.
Додатково впливає стабільне фінансування пільгової іпотеки «еОселя». На 2025 рік на програму виділено 20 млрд грн. З вересня діє норма, за якою переселенцям погашається 70% початкового внеску, що збільшило попит. Активізація продажів за держпрограмами призвела до появи «двох цін» на ринку: житло за пільговими програмами коштує на 10–15% більше, ніж для покупців з власними грошима.
Ситуація різниться у регіонах. У Львові та Ужгороді, де раніше спостерігався бурхливий ріст цін, тепер почалася корекція: однокімнатні квартири в Ужгороді подешевшали на 8% (до 59,2 тисяч доларів). У західних містах, таких як Тернопіль та Чернівці, ціни зростають на 8–13%, а у східних хабах для переселенців, як Дніпро та Харків, – на 5–13%. Запоріжжя та Суми показують зниження вартості житла.
У Києві ціни на житло зростають незначно: на первинному ринку +2,6%, на вторинному +3%. Передмістя демонструє активнішу динаміку – новобудови подорожчали за півроку на 7,65%. Середня вартість однокімнатної квартири в столиці залишається нижчою за рівень 2021 року на 20%, а через пошкодження житлового фонду сформувався відкладений попит.
На ринку оренди спостерігаються різкі коливання. В Києві орендні ставки з початку осені зросли на 10%, у Одесі – на 50%, у Вінниці – на 36%, у Кропивницькому – на 23%. Водночас у Сумах оренда впала майже на третину. Частка доступного житла залишається низькою: у Львові та Ужгороді за оренду потрібно віддавати 60–82% середньої зарплати, тоді як у Харкові чи Запоріжжі – лише 20–24%.
Експерти прогнозують, що подальші зміни на ринку житла залежать від завершення війни, стабілізації державних програм та відновлення економічної активності переселенців і інвесторів. Власники дорогих квартир можуть тимчасово утримувати ціни на оголошеннях, а реальні продажі – зі знижкою до 20% для швидкого укладання угоди.
