Рост количества сделок по купле-продаже свидетельствует об усилении доверия участников к аграрной реформе. Рынок сельскохозяйственных земель в Украине движется довольно медленно, но уверенно. Как сообщает Министерство аграрной политики и продовольствия Украины, по состоянию на 7 сентября было заключено уже 13167 сделок о купле-продаже земли на общую площадь 28,8 тыс. га. Было бы еще больше, но Государственный земельный кадастр отказал в заключении 632 сделок из-за несоблюдения определенных правил.
На днях был представлен информационно-аналитический бюллетень «Обзор состояния земельных отношений в Украине», созданный совместными усилиями Минагрополитики, Держгеокадастра и Центра исследований продовольствия и землепользования Киевской школы экономики. Заместитель министра аграрной политики и продовольствия Украины Тарас Дзьоба назвал его аналитической платформой для детального освещения отдельных важных вопросов функционирования и реформирования земельных отношений в Украине. В дальнейшем такой бюллетень должны обнародовать ежемесячно.
О тенденциях рынка
На некоторых положениях, приведенных в бюллетене, и на его презентации стоит остановиться. Так, за август площадь сельскохозяйственных земель, по которым зарегистрированы сделки относительно рынка земли, выросла втрое по сравнению с июлем: 17,3 тыс. га против 6 тыс. Количество зарегистрированных сделок достигло 200 в день.
Больше всего их на Полтавщине (более 1000 на 2,7 тыс. Га), за ней следуют Харьковщина (684 сделки, 2616 га) и Кировоградщина (555 сделок, 2074 га). Меньше земель продано на Луганщине и Ивано-Франковской – 90 и 77 га соответственно. Средняя площадь проданных участков чуть более 2 га.
Заместитель министра объясняет рост количества сделок по купле-продаже земель усилением доверия участников рынка к аграрной реформе. Сейчас, по его словам, рынок еще знакомится с правилами и нормами относительно оборота земли. Мы же добавим еще одну очевидную причину – мало кто будет продавать участок посреди аграрного сезона, а когда урожай будет собран, другое дело.
Также стоит заметить, что количество сделок по купле-продаже земель не означает большие площади – в рекордной Полтавской области это лишь 0,12% пахотных земель, на Харьковщине и Кировоградской соответственно 0,1 и 0,09%. Для сравнения: в странах ЕС действуют строгие меры предосторожности спекуляции землями сельскохозяйственного назначения, и приобрести их могут только те, кто намерен обрабатывать. И все равно этот показатель там составляет около 1% в год. Впрочем, сравнивать пока рано – наш рынок земли еще слишком молод и только набирает силу.
Цена
Сколько сейчас стоит гектар сельскохозяйственной земли, можем иметь только приблизительное представление. Ведь только чуть более половины сделок зафиксированы в Государственном реестре имущественных прав с указанием цены купли-продажи, хотя по законодательству регистрация цены обязательна. Итак, фактически имеем нарушение закона, в частности со стороны нотариусов, регистрирующих такие сделки.
Причину понять нетрудно – кто-то из участников сделки, а то и оба, не желают обнародовать свои доходы и расходы. Но таким поведением они искажают общую ценовую ситуацию на рынке земли, ее трудно объективно отследить. В этом в бюллетене рекомендация проработать этот вопрос совместно с Министерством юстиции.
Однако некоторые сведения аналитики рынка земли все-таки есть. Средняя цена гектара, по их данным, составляет 31,5 тыс. гривен (чуть больше тысячи долларов). Это примерно столько, сколько и предполагали умеренные аналитики рынка. Другие прогнозировали гораздо больше, такое теоретически возможно, но, очевидно, не скоро.
И в дополнение: есть данные, что за счет кредита на покупку земли под ее залог было куплено участков общей площадью всего около 5 тыс. га. Если сравнить с общей площадью земель, на которые заключен договор купли-продажи, получается не так уж и много. Причин здесь множество, прежде всего – несогласованность норм для получения такого кредита.
Ведь землю покупает физическое лицо, поэтому, выдавая кредит, банк должен учитывать его личные доходы, а не доходы хозяйства, которое ей принадлежит, и так оценивать платежеспособность заемщика. Такая процедура не отражает реального положения вещей, но так по закону.
Кроме того, земля в качестве залога банки не очень интересует – ведь, по закону, ее как выкупленную залог следует продать в течение года. Но кто знает, что тогда будет с ценой на землю, покроет ли она долг? Кроме того, должен ли банк набирать лишних работников, чтобы охранять этот участок и искать на него покупателей?
Об этих замечаниях предупреждали давно, но на практике не было сделано ничего для преодоления противоречий. В частности, не приняли во внимание предложение о создании единого Земельного банка с реестром всех залоговых участков, чтобы покупатель мог обратиться прямо туда, а не оббегать все банки в поисках участков на продажу. И разговоры о создании единого государственного учреждения для кредитования покупки земли малыми сельхозпроизводителями так и остались разговорами.
О покупателях
Покупателями земельных участков, говорится в бюллетене, являются преимущественно физические лица, однако незначительную долю приобрели и юридические лица. Это бывшие «неподмораторные» земельные участки для ведения личного крестьянского хозяйства, а именно земельные участки, не упомянутые в п.15 разд. Х Земельного Кодекса Украины как до недавнего времени находились под действием моратория. Но все же значнительная часть сделок (по площади) была зарегистрирована не с прежних «подмораторных» земель, а именно с земельными участками, которые имеют целевое назначение для ведения товарного сельскохозяйственного производства.
По типу угодий, подавляющее большинство сделок (77%) заключали с пашней, еще 13% – с пастбищами и сенокосами. Остальные сделки касалась или смеси различных типов угодий, или других типов угодий. Для двух процентов сделок информация о типе угодий отсутствует, что также является заметным негативом с точки зрения соблюдения требований действующих нормативных документов и искажает данные мониторинга, хотя и не слишком существенно.
Автоматизация на страже
Как сообщил на презентации Тарас Дзьоба, министерство при поддержке Всемирного банка и ЕС работает над созданием автоматической системы мониторинга земельных отношений в соответствии с Законом Украины «О национальной инфраструктуре геопространственных данных» и Порядка функционирования национальной инфраструктуры геопространственных данных, утвержденного постановлением Правительства от 26.05.2021 № 532 . Заместитель председателя Держгеокадастру Анатолий Мирошниченко отметил, что эту работу уже завершают.
Система мониторинга отображает информацию о каждом земельном участке по ее кадастровому номеру. А сейчас все ключевые данные о состоянии рынка земли можно посмотреть на сайте Держгеокадастра в разделе «Мониторинг земельных отношений».
Стоит добавить, что уже создается национальная инфраструктура геопространственных данных, администратором которой Держгеокадастр определил ГП «Научно-исследовательский институт геодезии и картографии» (НДИГК). Он должен содержать пространственные данные о любой объект недвижимости или определенную территорию. Там уже доступны данные от НДИГК, Госводагентства, Укравтодора, Минрегиона и Государственного космического агентства, а также от 92 органов местного самоуправления (городских, поселковых советов, территориальных общин).
Спасибо!
Теперь редакторы в курсе.