По действующим правилам, переселенцы из ОРДЛО должны возвращать довоенные ипотечные кредиты, а те, кто выехал из Крыма, были освобождены от этого.
“Донбасс Арена”, клубный дом Гауди с пентхаусами, многоэтажный отель “Виктория”, высотные донецкие бизнес-центры – Мария (имя изменено) смотрела на это все из окна своей квартиры на 13-м этаже новостройки. Она приобрела это жилье с помощью льготного ипотечного кредита от государства в Донецке в 2013 году.
На дворе было 5 апреля 2014. Неподалеку от недостроенной многоэтажки вскоре вооруженные люди с георгиевскими лентами захватят здания ОГА и СБУ.
Когда Мария вышла из своего новенького жилья, на центральных улицах города проходили только редкие прохожие и автомобили. На недавно многолюдных проспектах Ильича и Артема было пусто и тревожно.
Но солнечный весенний день и хорошие новости о собственном жилье внушали оптимизм. Строители делали в квартире стяжку пола и водоотведения.
Уже скоро у Марии будет только полчаса на то, чтобы собрать необходимые вещи в съемной квартире и уехать из Донецка. Начальник охраны фирмы, где работала, договорился, что ее с мужем “пропустят через блокпосты”.
На пропускном пункте сепаратистов документы проверял человек с кавказским акцентом.
“Я родилась в Киеве. Надеялась, что он не знал, где этот город. Мог бы подумать, что это где-то рядом с Донецком”, – Мария помнит мельчайшие подробности того, как оставляла город, где собиралась обустроить свой дом .
“Что мне делать, если будут стрелять по машине? Притормозить или ускориться? Я была за рулем. Вот о чем я думала, выезжая из Донецка”, – вспоминает Мария. Они благополучно добрались до украинского блокпоста.
Война – существенное изменение или нет?
С тех пор женщина возвращает кредит государственному “Ощадбанку”. За недоступное и, вероятно, потерянное на годы или даже навсегда ипотечное жилье в Донецке в долгострое. Может кто-то и занимается сейчас консервацией недостроя, но ей это не известно.
На неподконтрольные территории они с мужем не возвращались.
У нее есть имущественные права на ипотечную квартиру в Донецке, которая остается в залоге банка-кредитора. Эти права позволяют пользоваться жильем, но не распоряжаться.
Право собственности можно было бы оформить только после сдачи дома в эксплуатацию. Этого застройщик не успел сделать. Началась война, а вместе с ней останавливали свою работу в Донецке банки и строительные компании.
Имущественные права возможно переуступить другому лицу с согласия банка. Но есть ли реальные шансы найти желающих приобрести права на квартиру в замороженном недострое на временно оккупированной территории?
При этом государство до сих пор не отсрочило переселенцам с Донбасса погашение такой ипотеки на срок временной оккупации и не приняло необходимых законов.
А государственные банки требуют погашения таких кредитов в сроки, определенные еще до войны, и на довоенных условиях.
Эти банки, в отличие от коммерческих, распоряжаются, среди прочего, средствами налогоплательщиков. Это также делает их более внимательными к заемщикам.
Хотя переселенцев из Крыма государство пока освободило от обязанности погасить тело и проценты ипотеки, взятой на полуострове до российской аннексии. Сделали это на время временной оккупации. То есть речь идет об отсрочке.
“Действительно, можно говорить о юридически закрепленной дискриминации переселенцев из Крыма и Донбасса”, – признает Михаил Фоменко, юрист “Донбасс СОС”.
В то же время государственные банки исходят из того, что переселенцы с Донбасса, по мнению властей, дальше могут пользоваться своим жильем на неподконтрольных территориях. Такова логика всех законов, которыми до сих пор Украина пыталась определить и урегулировать связанные с войной вопросы.
Много вооруженных людей, взрывы, выстрелы в городе и вой собак ночью – последние воспоминания переселенцев, покинувших свое только приобретенное жилье в Донецке.
Переселенцев с Донбасса освободили только от штрафов и пени, если они прекращают выполнять свои кредитные обязательства, но не от погашения самой ипотеки, несмотря на то, что и Крым, и ОРДЛО считаются временно оккупированными. Это правило действует с апреля 2014 года.
В июле 2021-го Верховная Рада внесла изменения в законодательство и подтвердила все эти льготы.
В Донецке, по версии “Ощадбанка”, не произошло “существенного изменения обстоятельств”, при которых до апреля 2014-го заключались такие договоры, соответствующей определенным в законом условиям. Именно такие объяснения “Ощадбанк” предоставил на обращение Марии.
Закон предусматривает 4 обязательных условия для расторжения сделки: стороны не могли знать заранее о том, что возникнет вооруженный конфликт, его причины невозможно устранить, уплата кредита нарушила бы их имущественные интересы и заемщик не несет ответственности за изменения обстоятельств.
То есть банк исходит из того, что всех этих условий одновременно в Донецке с 2014 года и поныне нет и не было, как следует из его ответа заемщику.
ВВС News Украина обратилась в “Ощадбанк” с просьбой разъяснить свое видение этих вопросов. Журналисты попросили объяснить, покрывает ли государство его убытки, если ему не возвращают кредиты, и как переселенец может реализовать право пользования жильем в условиях оккупации, о которой заявляет само государство?
В Ощадбанке ответили, что “это не вопрос СМИ”, но в конце концов банк согласился прислать юридические объяснения по этим вопросам.
Там отмечают, что учитывают временные меры государства на Донбассе, которые ввели еще в сентябре 2014 года во время АТО. Но банк не предоставил ответа относительно того, как там видят и понимают именно условия существенного изменения обстоятельств.
Юридически существенное изменение обстоятельств получения кредита позволяет разорвать ипотечный договор. Хотя возвращать тело кредита все равно нужно. Банк теряет в дальнейшем право начислять проценты.
Но прежде всего банк должен признать эту самую смену. И вот с этим, как оказалось, именно в государственных банках возникают вопросы.
Екатерина Сеничева также вынуждена была уехать вместе с двумя детьми из Донецка в 2014 году. Она вложила 15 000 долларов средств в квартиру на стадии строительства. Остальную стоимость покрыла с помощью ипотеки.
Стороной кредитного договора выступил государственный АБ “Укргазбанк”. После выезда из некогда родного города она прекратила платить по кредиту.
В конце концов госбанк подал в суд, в котором ответчиком должна была стать ее мать, пенсионерка. Она является поручителем по этой ипотеке. Дочь сейчас живет за границей. Суд первой инстанции принял решение в пользу государственного банка.
“Это обычная практика. Судьи принимают такие решения, как на конвейере. Решение готовит помощник, а они только подписывают. Часто люди не знают, что банк подал в суд. Неявка на заседание означает молчаливое согласие с решением”, – пояснил один из адвокатов, работающий с такими делами в Донецкой области.
“Государство нарушило наши интересы дважды. Оно не поддержало нас, тех, кто был за Украину в Донецке. Потом, когда мы остались ни с чем, вынуждены были бежать, оно еще и так поступила с ипотекой”, – говорит Сеничева.
НБУ не ведет статистики ни относительно доли проблемных ипотек, ни по количеству проблемных кредитов, которые выдали к войне на ныне неподконтрольных территориях Донбасса.
0,52% – именно столько составляют ипотечные кредиты в портфеле частных и государственных банков в Донецкой и Луганской области по состоянию на август 2021 года.
Доля довоенной ипотеки на неподконтрольных территориях в этой цифре должна быть незначительной. Большинство банков и заемщиков за эти годы решили эти проблемы так или иначе.
Ипотека, льготы и война
Ипотечный кредит Марии с мужем выдал “Ощадбанк” по программе фонда содействия молодежному жилищному строительству.
“Мы перечитываем с мужем все письма отписки от государственных органов о том, почему должны вернуть кредит за жилье, которого для нас уже не существует. Думаем о том, чтобы просто быстрее отдать государственному банку все деньги. И забыть это как страшный сон” , – говорит Мария.
По условиям кредитного договора, они должны платить 3 процента ежемесячно и вернуть тело денежного займа. Оплату остальных 13% по условиям этой государственной программы берет на себя фонд. Если прекращают оплаты, то государство забирает льготы: 3% превратятся в 16.
Это было долгожданное собственное жилье. “Мы зарабатывали на него собственными силами. Мне было тогда 37 лет – и я очень радовалась, что, наконец, у нас будет собственная квартира”, – вспоминает Мария.
На неподконтрольной территории Донецкой области “замерли” на долгие годы более 200 недостроев. Абсолютное большинство из них – это жилые многоэтажки. От котлованов до практически готовых к вводу в эксплуатацию.
Большинство недостроев на неподконтрольных территориях – это жилые многоэтажки. ЖК “Герц” – одна из них.
Самопровозглашенная пророссийская власть обещает решить проблемы донецких недостроев с 2017 года. Впрочем до сих пор информационные ресурсы сепаратистов сообщали о достройке только одной многоэтажнки в Донецке.
Ипотека и лояльные коммерческие банки
В коммерческих банках единого подхода нет. В то же время у них свободные руки, ведь они не имеют дело с бюджетными средствами.
Некоторые из них списали часть ипотечных кредитов. То есть они все-таки пошли навстречу людям, которые вынуждены были бежать из-под обстрелов.
“В 2015-2016 годах банкиры из коммерческих финучреждений объясняли мне, что для них не трагедия списать ипотечные кредиты с оккупированных территорий. Им это выгодно, ведь иначе Нацбанк применяет санкции к банкам за невозвращенные ссуды. Банки должны резервировать величину этих кредитов. А так они их списывают и покрывают убытки за счет прибыли”, – объясняет вице-президент Торгово-промышленной палаты (ТПП) Михаил Непран.
По его словам, в первые годы конфликта на востоке ТПП выдала около 5000 сертификатов о форс-мажоре, или обстоятельства непреодолимой силы. Опирались на то, что формально боевые действия на Донбассе признавались антитеррористической операцией в ответ на “акт терроризма”.
Эти сертификаты нужны, чтобы не платить штрафы за просроченные кредитные обязательства.
В украинском законодательстве акт терроризма признается форс-мажором, который освобождает от уплаты штрафов и пени. Но не самого кредита и процентов. Поэтому переселенцы не могут использовать этот инструмент в тех случаях, когда доступа к жилью уже нет, а заемные деньги на него все еще должны платить.
Как показывает практика, решить такую проблему с некоторыми иностранными банками было проще, чем с украинскими государственными.
“У меня был ипотечный кредит от венгерского OTP Bank на квартиру в Донецке. Банк предложил вернуть ему только тело кредита. Он списал мне 200 000 гривен процентов, из которых я заплатила только налог”, – рассказывает Ксения Яркова, переселенка из Донецка.
Вспоминает, как прощалась с донецкой квартирой и городом в целом: “В последние ночи, что там провела, за окнами выли собаки и стреляли. Я решила, что так жить невозможно”. Сейчас она с семьей живет в Мариуполе с осознанием, что в 38 лет снова не имеет собственного жилья.
Право без закона и государства
В историях с довоенной ипотекой государственные банки и государство в целом выходят также из того, что заемщики могут и дальше пользоваться своими квартирами. Якобы для этого достаточно существования правил пересечения линии разграничения в обе стороны.
“Ощадбанк” ответил ВВС следующее: “О возможности для физических лиц и дальше распоряжаться и пользоваться жильем, приобретенным с помощью кредитных средств на территории ОРДЛО, то, по мнению “Ощадбанка”, соответствующее право граждан прямо закреплено в Конституции Украины (статьи 36, 41 , 22) … Гарантированное конституционное право не может быть отменено вследствие АТО, ООС”.
Государство не учитывает множества рисков и угроз для безопасности переселенцев. К примеру, если в прошлом человек служил в украинской армии, если у него западноукраинское происхождение, если она открыто выступил против пророссийских сепаратистов. Можно составить длинный список таких “если”.
В конце концов, человек может быть в “черных списках” так называемых ДНР или ЛНР.
Не менее важная проблема – это прописка в самопровозглашенной ДНР. Для въезда на неподконтрольную Украины территорию сепаратисты требуют или ее наличие или паспорт РФ.
Это требование действует и для тех, кто хочет заехать со стороны России через неконтролируемый участок украинской границы.
Если прописки и российского гражданства нет, то решение о допуске человека в так называемую ДНР принимает “межведомственный оперативный штаб”.
Можно ли говорить о том, что в таких условиях человек может пользоваться ипотечным жильем так, как гарантирует Конституция Украины?
В Минреинтеграции в ответ на запрос ВВС признали: “Украина предусматривает возможность владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся на временно оккупированных территориях”. И добавили к этому, что украинская власть отступила “от обязательства обеспечивать право человека на уважение его жилища”.
В 2015 году Украина в своих исках против Российской Федерации в Европейский суд по правам человека признал, что именно РФ осуществляет «эффективный контроль» над временно оккупированными территориями на Донбассе.
Россия свой контроль над ОРДЛО и ответственность за нарушение прав человека там полностью отвергает.
Кроме того, в минреинтеграции заметили, что на неподконтрольных территориях невозможно эффективно оценить кредитную задолженность по ипотеке. Ведь там нет государственных органов власти Украины.
На практике все это сводится к тому, что Украина признает переселенцами права, обеспечить которые не может ни одна законная власть. При этом государство снимает с себя риски и ответственность, связанные с доступом к жилью.
“То есть они не могут поехать и оценить кредитную задолженность в Донецке, а я могу, по мнению государства, дальше пользоваться своим ипотечным жильем, то есть туда ездить. Государство не смогло меня защитить, а теперь перекладывает все риски на меня”, – говорит Мария. В лучшем случае пройдут еще многие годы прежде чем она сможет попасть в свою ипотечную квартиру с видом на центр Донецка.
Сроки давности
Купить в долгосрочную льготную ипотеку жилье на подконтрольной территории семья Марии не может. Ведь формально уже принимает в ней участие. И ипотечный кредит по не введенной в эксплуатацию донецкой квартире пока непогашен.
В ипотечных договорах прописывается также срок исковой давности. Обычно это 3 года. Если человек, получивший ипотеку, полностью прекращает ее выплачивать, то дальше в банке – 3 года на то, чтобы пойти в суд.
“Очень советую тем переселенцам, которые имеют непогашенную ипотеку на временно оккупированных территориях, регулярно проверять себя в реестре должников и мониторить портал судебной власти. Это нужно, чтобы не пропустить судебное заседание”, – объясняет юрист Михаил Фоменко.
По словам Марии, когда она в течение нескольких месяцев приостановила оплаты по кредиту, ей звонили из “Ощадбанка”. Его представители предупреждали, что будут подавать в суд.
Что дальше?
В 2021 году в парламенте зарегистрировали законопроект “Об основах государственной политики переходного периода”, который гипотетически должен уравнять в правах переселенцев из Донбасса и Крыма.
Это был бы рамочный закон, на основе которого можно было бы ввести одинаковые правила для переселенцев из всех неподконтрольных территорий. И сделать это во всех областях, включая довоенную ипотеку.
Этот законопроект изучила Венецианская комиссия и рекомендовала согласовать его с международным правом. Это касается уголовной ответственности всех участников вооруженного конфликта за возможные преступления, а также люстрации чиновников самопровозглашенных ДНР и ЛНР.
Кроме того, этот законопроект вызвал гнев России. Там считают, что его принятие будет означать выход Украины из Минских соглашений.
В президентской фракции «слуг народа» в парламенте заявляют, что их выводы венецианку учтут, и законопроект выносить на голосование несмотря на протест России.
“Этот закон разработан для того, чтобы мы могли сказать всему мировому сообществу и нашим переселенцам из Крыма и Донбасса, источник агрессии единственный. Россия отказывается говорить о Крыме и Донбассе как единой проблеме – оккупации территорий Украины Россией”, – говорит Ирина Верещук, депутат от “Слуги народа”.
Только на восьмом году конфликта в парламенте зарегистрировали законопроект, который должен защищать права собственности и другие имущественные права переселенцев.
В частности должен заработать реестр уничтоженного, поврежденного и утраченного имущества на неподконтрольных территориях. А также должен существовать механизм реституции такого имущества, то есть убытки и потери должна возместить государство.
В этих вопросах нынешняя украинская власть до сих пор не применяла турборежим, который ей был присущ при принятии громких президентских законов.
А тем временем ежемесячно Мария отдает половину зарплаты за де-факто утраченное жилье. И так уже 7 лет подряд.
Эта потеря произошла из-за событий, которые политически Украина признает войной. Но юридически государство до сих пор не рассматривает их как основание для отсрочки ипотеки.
