Законопроект, разработанный Земельным штабом при Минагрополитике, существенно упростит приобретение малых участков определенных категорий.
На днях произошло событие, которое прошло почти незамеченным для широкой общественности, а на самом деле имеет большое значение для дальнейшего развития земельной реформы. Верховная Рада приняла в первом чтении проект закона №6199 с длинным и малопонятным для непосвященного читателя названием: «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины об уточнении положений по совершению нотариальных и регистрационных действий в процессе получения прав на земельные участки». Зато уже пробовавшие оформить право собственности на небольшой участок для садоводства или личного крестьянского хозяйства прекрасно поняли, о чем идет речь, и одобрили появление будущего документа.
Также поддерживает принятие законопроекта и Министерство агарной политики и продовольствия Украины и надеется на его скорейшее принятие в целом. Об этом недавно заявил первый заместитель министра аграрной политики и продовольствия Тарас Высоцкий. Итак, почему будущий документ так важен?
Что кроется за длинным названием?
Этот законопроект, отметил Тарас Высоцкий, – итог длительной работы Земельного штаба, действующего при Минагрополитике с 19 августа 2021 года. В нем проработали опыт, приобретенный за первые месяцы второго этапа земельной реформы, предложения, поступившие от участников рынка земли (не только покупателей и продавцов земельных участков, но и нотариусов). Так и появились законодательные нормы для упрощения механизма получения прав на земельные участки определенных категорий.
После принятия законопроекта должны внести изменения в Земельный кодекс Украины, законы «Об аренде земли», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений». Необходимость внесения таких изменений в пояснительной записке в законопроект его разработчики мотивировали тем, что сейчас процедура приобретения права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения довольно сложна.
Согласно ему, нотариус должен проверить соответствие прав приобретателя на участок многочисленным требованиям. Это может длиться не одну неделю, соответственно расход времени нотариуса на такие действия следует оплатить. Если речь идет о малом участке, эти расходы вместе со стоимостью других процедур могут превысить стоимость самого участка, что очевидно несправедливо. Вот на исправление этой несправедливости и направлен законопроект.
Для этого в действующие законодательные нормы предложено внести изменения в покупке участков сельскохозяйственного назначения для садоводства площадью до 0,25 га, а также для ведения личного крестьянского хозяйства при условии, что площадь участка не превышает 2 гектара и расположена в пределах населенного пункта.
Последний момент следует разъяснить дополнительно. Дело в том, что, приобретая участки якобы для личного крестьянского хозяйства, определенная часть новых владельцев на самом деле не собирается обрабатывать их лично, а прибегает к теневым схемам. Они вместе отдают свои приобретенные участки единственным массивом под обработку агрофирме, получают за это прибыль, с которой не платят налоги.
Такое явление, конечно, надо предотвратить, но участков, расположенных в пределах населенных пунктов, это не касается — там реализовать эту схему фактически невозможно. Поэтому для этих участков предложено сделать исключение. Покупатель такого участка просто подает нотариусу, удостоверяющему переход права собственности, заявление о том, что он соблюдает требования, предусмотренные статьей 130 Земельного кодекса. То есть он не иностранный гражданин, в частности не гражданин государства-агрессора, не принадлежит к террористическим организациям, не находится под санкциями. В таком случае проверку приобретателя земельного участка не производят.
Есть еще интересные новации: если участок был продан с нарушением преимущественного права, подать иск в суд о переводе на него прав покупателя сможет не только владелец преимущественного права, но и тот, кому он был передан. Уточнены еще некоторые нюансы применения преимущественного права. Предложено запретить покупать земельные участки сельскохозяйственного назначения участникам и конечным владельцам юридических лиц, в отношении которых применены санкции.
Разработчики законопроекта предлагают выяснить еще один момент, который сейчас доставляет нотариусам дополнительные хлопоты. Дело в том, что в Государственном реестре прав на недвижимое имущество не содержится сведений о совместной собственности супругов на земельные участки, поэтому нотариусу приходится проверять эти сведения вручную из бумажных документов из разных источников, что влечет за собой дополнительные расходы времени и средств. Поэтому для исправления такого положения предложена следующая норма: если участок сельскохозяйственного назначения принадлежит супругам на правах общей совместной собственности, то его площадь причисляется к общей площади земельных участков только того супруга, на кого зарегистрировано право собственности. Для этого следует внести изменения в ч. 2 ст. 130 Земельного кодекса Украины.
Нотариусы – за, эксперты тоже
Стоит подчеркнуть, что такое новшество существенно упростит жизнь не только участникам соглашения о купле-продаже земельного участка, но и нотариусам. Неудивительно, что Нотариальная палата Украины в письме Верховной Раде поддержала принятие законопроекта №6199 в первом чтении.
В письме отмечено, что изменения в Земельный кодекс Украины, вступившие в силу с 1 июля 2021 года, значительно усложнили заключение сделок по земельным участкам, ранее бывшим в свободном обращении. В частности, это участки, предназначенные для садоводства и ведения личного крестьянского хозяйства, ведь их площадь, говорится в письме, обычно не превышает нормы безвозмездной передачи земельных участков гражданам согласно статье 121 Земельного кодекса.
Так что получилось, что с июля прошлого года доступ к земле кому-то упростили, а кому-то, наоборот, усложнили. Запланированные законопроектом изменения относительно перехода права собственности на отдельные категории земельных участков фактически означают частичный возврат условий, действующих в отношении таких участков до 1 июля 2021 года. К тому же, изменения в части второй статьи 130 Земельного кодекса относительно участков, принадлежащих гражданам на праве совместной собственности, упростят процедуры оформления сделок с такими участками, позволят применить автоматические методы обработки документации, уменьшат количество ошибок и злоупотреблений.
Поэтому Нотариальная палата считает предлагаемые изменения в Земельный кодекс важными и необходимыми, а сам законопроект — таким, что направлен на усовершенствование отдельных вопросов, связанных со получением права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Особенно Нотариальная палата отмечает, что при разработке законопроекта было учтено большинство ее замечаний и предложений, поэтому не ожидается возникновение каких-либо коллизий при применении норм нового закона на практике. Нотариусы надеются на его принятие в целом с доработкой определенных положений во время подготовки ко второму чтению.
К этому добавим, что Главное научно-экспертное управление Верховной Рады имеет определенные замечания по окончательному проекту закона, доработанному с учетом положений альтернативного законопроекта №6199-1, представленного группой народных депутатов. По нашему мнению, наиболее существенно следующее: непонятно, какие действия следует совершить, если приобретатель права собственности на земельный участок, которого касаются вышеприведенные исключения, подал нотариусу заявление о соблюдении им требований ст. 130 Земельного кодекса, но привел в нее ложные сведения о себе. Напомним: в этой статье указано, что несоблюдение требований к приобретателю прав собственности является основанием для того, чтобы сделка была признана недействительной, а земельный участок конфискован. Но распространяется ли требование настоящей статьи на данный случай, не ясно.
Есть и другие замечания — основательные, но не столь серьезные, чтобы их невозможно было устранить при доработке до второго чтения. Так бывает, когда законопроект разрабатывают специалисты с учетом мнения тех, кого он напрямую касается.
