Война вносит коррективы в события и заставляет откладывать до лучших времен немало дел. Но земля сельскохозяйственного назначения остается достаточно привлекательной для инвестиций.
Мы проанализировал мнения экспертной среды по этой теме.
Четыре причины
Эксперты называют четыре главных причины большого интереса к вложению средств в сельхозземлю. Во-первых, ее, в отличие от других видов недвижимости, невозможно полностью уничтожить. Конечно, если она находится в зоне активных боевых действий, то это негативно скажется на качестве. Однако даже ввиду этого ее стабильность как актива значительно больше, чем других видов недвижимости. Риск также состоит в том, что если эта земля под оккупацией, ее использование невозможно, в частности, сдать ее в аренду для получения пассивного дохода инвестор не сможет. Однако после деоккупации земельные участки будут доступны и оправдают инвестиции.
Во-вторых, земля стабильный актив, поскольку цены в гривнах на него растут. Конечно, наблюдаем падение стоимости актива в иностранной валюте, однако 5% – это неплохой показатель, свидетельствующий об относительной стабильности даже во время войны.
В-третьих, с 2024 года рынок земли будет открыт для юридических лиц, что отразится на ценах. Так что инвесторы, реализовав приобретенный ранее актив, будут в выигрыше.
И, наконец, в-четвертых, видим тенденцию к росту цен на такую землю, и это никуда не денется после войны.
«Вопреки войне, сельскохозяйственная земля остается привлекательной для инвестиций, особенно в западных и центральных областях Украины. Совершение соглашений возобновилось в мае 2022 года и уже пересекло отметку 36 тысяч сделок на площадь более 60 тысяч га», — говорит генеральный директор Украинского клуба аграрного бизнеса Роман Сластьон.
Количество сделок купли-продажи не выросло
Отдельные эксперты отмечают, что в 2022 году фактически на 7% возросло количество сделок купли-продажи украинской земли сельхозназначения по сравнению с 2021 годом. Почему?
Согласно данным Минагрополитики, общее количество сделок купли-продажи земельных участков с момента открытия рынка земли составляет 111 699. Ориентируясь на данные министерства, рассчитываем показатели зарегистрированных сделок купли-продажи земельных участков.
В период с июля по декабрь 2021 года количество сделок купли-продажи земельных участков составляло 64 212. С января по середину декабря 2022-го она составляла 47 487.
То есть, рост количества сделок купли-продажи земельных участков 2022 года не состоялся. Однако следует учитывать, что эти соглашения 2021 были заключены в течение шести месяцев с момента открытия рынка земли. А соглашения 2022-го заключались фактически в течение десяти месяцев, потому что в марте и апреле их заключение было невозможно из-за закрытия доступа к реестрам.
Как формируется стоимость?
Как сейчас формируется цена на земельные участки сельхозназначения?
Средняя цена в гривневом эквиваленте составляет 35—40 тысяч грн/га, что соответствует уровню полномасштабного вторжения. Однако цены существенно отличаются по регионам и целью дальнейшего использования — диапазон может быть от 10 до 200 тысяч грн/га.
«В западных и центральных областях цены в гривнах почти не изменились и близки к среднему уровню, в то время как в восточных значительно снизились и находятся на уровне минимума — нормативной денежной оценки. Очень часто высокие цены на землю рядом с большими городами, что свидетельствует о приобретении участков для промышленной или жилой застройки», – информирует Роман Сластьон.
Какова ныне доходность земли сельхозназначения, в том числе аренда? И какой она может быть в следующем году при разных вариантах развития военных событий в Украине?
Даже в условиях войны прогнозируемая годовая доходность составляет 20-25%, поскольку рост цены, по прогнозам, будет на 20-25%. Во всех странах-членах ЕС после реформы рынка наблюдался рост цен на землю сельскохозяйственного назначения.
Согласно статистическим данным соседних европейских стран, можно прогнозировать, что через три года земля в Украине может подорожать вдвое и больше, а через семь-восемь лет — на 200%. Средняя цена за гектар у нас сейчас составляет более тысячи долларов, в Польше почти 8,5 тысячи.
Как отмечают представители отраслевых ассоциаций, средняя доходность инвестиции в землю при сдаче ее в аренду, рассчитываемая путем деления ожидаемого годового платежа от аренды на цену покупки, составляет примерно 6—6,5% годовых, что несущественно отличается от довоенных показателей. В следующем году вряд ли будет большой скачок в доходности от сдачи земельных участков в аренду, возможно увеличение будет составлять 8—10% годовых.
Спрос на участки
Эксперты отмечают, что спрос на участки даже в близких к боевым действиям в регионах немалый. Что можно сказать по этому поводу?
Покупка земельного участка в таких регионах — рискованный шаг, поскольку дальнейшее течение событий предугадать трудно. Вероятно, такие инвесторы играют на опережение, поскольку земля достаточно стабильный актив.
Меньше всего сделок по купле-продаже земельных участков было заключено в Херсонской области — один. В Донецкой – 22, Запорожской – 130, Николаевской -565. А вот в Киевской области за тот же период было заключено 2907 соглашений, так что их количество в регионах, близких к боевым действиям или на территории которых они продолжаются, незначительно. Однако, несмотря на риск, украинские инвесторы вкладывают средства и в такие земельные участки.
Например, несмотря на относительно небольшую удаленность от фронта Сумской области, средняя цена за земельный участок в декабре 2022 года составила 150 754 гривны за гектар. Покупают землю и в Черниговской и Запорожской областях, однако там средняя цена на гектар не превышала 200 тысяч гривен.
Роман Сластен считает, что 2023 год будет не менее сложным. Расходы в растениеводстве существенно возросли, логистика дорогостоящая, внутренние цены на продукцию низкие. Улучшить условия может поступление дополнительного финансирования для агросектора, в частности в форме кредитов от международных организаций и стран-партнеров.
Спасибо!
Теперь редакторы в курсе.