Те, кто пугал катастрофой после введения рынка, сейчас оказались неправы. Катастрофы не произошло. Чуда, правда, тоже. Многие эксперты и представители властных структур приветствует украинскую общественность с открытием рынка земли: мол, наконец владельцы земель получили право распоряжаться своей собственностью.
О других выгодах, которые должны получить государство и граждане от открытия этого рынка, – резкий рост арендной платы и благосостояния сельского населения, оживление инвестиционной активности в аграрной отрасли, общий экономический рост и т.д. – сейчас не вспоминают.
И не зря – ни ажиотажа на земельном рынке, ни взрывного роста цены сельскохозяйственной земли не наблюдается, как и массовой скупки земельных паев олигархами и иностранцами. На рынке сельскохозяйственной земли пока почти ничего не происходит.
По данным Минагрополитики, по состоянию на 28 июля в Украине заключено более 2213 тысячи сделок по купле-продаже участков сельскохозяйственного назначения общей площадью до 3,767 тысячи га. То есть речь идет об участках средней площадью чуть более 1,6 га.
Вялые продажи
Лидеры по площади проданных участков – Полтавская и Харьковская области: 609,5 и 444,8 га соответственно. Это хорошо коррелируется с предварительно обнародованным количеством тех, кто выразил желание продать земельные участки еще до открытия рынка (1973). С такими темпами, по подсчетам специалистов, до конца года в продажу поступит около 36 000 га сельскохозяйственных земель.
Это очень мало по сравнению с показателями стран, где земельный рынок действует давно, – у них на продажу поступает ежегодно около 1% общей площади земель сельскохозяйственного назначения. В Украине это должно составлять 400 000 га, но на самом деле и близко не так.
Не произошло и обещанного всплеска цен. За гектар в среднем давали от 2000 до 3600 долларов, больше – только в единичных случаях. Так в чем причина?
Почему всплеска не произошло?
Здесь несколько причин. Первая очевидна: украинцы – народ преимущественно консервативный, к новому явлению предпочитают присмотреться, подождать, что из этого получится. Вторая – крупные покупатели выйдут на рынок только в 2024 году, до этого покупка и продажа будут проходить в небольших объемах. В-третьих, момент для открытия рынка выбран крайне неудачно – среди аграрного сезона, когда урожай уже посеяно, но еще не собран. Поэтому одни предпочитают сначала собрать то, что посеяли, а другие – посмотреть, что те соберут, чтобы знать, чего стоит их земля.
Что касается цен, то они, по мнению экспертов, рыночно обоснованные. Доцент Киевской школы экономики, эксперт по земельным вопросам Олег Нивьевский приводит простой расчет: нынешняя арендная плата составляет в среднем 125 долларов за гектар, поэтому ее объем за 20 лет составляет именно 2500 долларов.
Что касается продавцов, которые хотели большую цену (до 4500 долларов), они подверглись обманчивым обещаниям сторонников скорейшего открытия рынка сельскохозяйственных земель, в стремлении привлечь как можно больше единомышленников, которые обещали заоблачные цены на землю. И некоторые, как видим, поверили. Завышенные ожидания – черта национального характера.
Стоит отметить одно интересное различие украинского рынка сельскохозяйственных земель от зарубежного. Как подчеркивает Олег Нивьевский: в тех европейских странах, которые открыли рынок земли сравнительно недавно, пик заключенных сделок – и по количеству, и по цене – приходился на открытие рынка, далее показатели продаж падали. У нас спад произошел сразу, а рост пока только ждем. И на это тоже есть веские причины.
Почему Украина – не Европа
Вялость рынка привела в том числе и к тому, что его открытие совпало с так называемой земельной децентрализацией. Определенные категории земель перешли в распоряжение территориальных общин, но выяснилось, что представители местного самоуправления по большей части не знают, как правильно и законно распорядиться этими землями.
Неправильные (а то и незаконные) решения по этому вопросу могут породить правовые коллизии и перегрузить суды многочисленными разбирательствами. Это существенный организационный прокол, который еще долго будет негативно сказываться на развитии земельного рынка. Поэтому сейчас желающие приобрести земельные наделы у громад часто сталкиваются с отказом или просьбой подождать – там просто не знают, как это сделать, чтобы не таскаться по судам всю оставшуюся жизнь.
Еще один нюанс, который ожидаемо негативно сказался на рынке земли, – в цивилизованных странах законность сделок с землей проверяют или специально уполномоченные государственные учреждения, или особые подразделения органов местного самоуправления. Но в любом случае коммерческие учреждения или частные лица. У нас же эту обязанность возложили на частных нотариусов.
На чужие плечи
Из-за этого у нотариусов существенно прибавилось работы, ведь земельные отношения иногда крайне запутаны. Часть сведений о землях до сих пор существует только на бумажных носителях, что затрудняет поиск информации, в Держгеокадастре накопилось немало ошибок.
Первый заместитель председателя Держгеокадастра Анатолий Мирошниченко приводит такой забавный факт: иногда подавали с мест сведения о площади земли, принадлежащих отдельным гражданам, которые были посчитаны в квадратных метрах, а система Держгеокадастра воспринимала эти цифры как гектары. То есть скромные приусадебные участки иногда превращались в огромные латифундии. Кстати, насколько достоверны в таком случае сведения об общем количестве сельскохозяйственных земель в Украине? К тому же некоторые сделки относительно сельскохозяйственных земель зарегистрированы на оккупированных территориях, и можно представить, как оттуда получить сведения.
То есть работа с проверкой сведений только по одному соглашению может длиться неделями. А время нотариуса стоит денег. Поэтому когда речь идет о малом участке, получается, что стоимость работ по оформлению его купли-продажи превышает стоимость земли. Декларируют намерения улучшить эту систему, но только по упрощению процедуры контроля для нотариусов, о принципиальных изменениях речь не идет.
И еще одно крайне досадное обстоятельство. Нотариусов, специализирующихся на земельных сделках, в Украине не хватает. Поэтому аграрные ассоциации за свой счет изучили группу специалистов, но оказалось, что работать они не могут – за сдачу экзамена на право осуществлять нотариальную деятельность требуют … взятки. Очевидно, что взятки берут за те должности, где можно получить неправомерную выгоду. Поэтому велика вероятность, что нотариально удостоверенные соглашения относительно земель будут не очень законными.
Неудивительно, что многие нотариусы опасаются иметь дело с договорами купли-продажи сельскохозяйственных земель. А участники рынка, видя все это, предпочитают отложить свои сделки на потом, когда система как-то организуется, или наоборот, развалится окончательно и на ее месте возникнет более приемлемая.
Всего 100 или плюс 100?
В дополнение: Анатолий Мирошниченко сообщил, что на 1 июля этого года уже было более тысячи физических лиц, имеющих в собственности более 100 гектаров сельскохозяйственных земель каждый, и более 100 юридических лиц. Отсюда вопрос: физическое лицо имеет право приобрести 100 гектаров сельскохозяйственной земли. Следует ли учитывать площадь земель, которые оно уже имеет?
Закон на это не дает четкого ответа. Анатолий Мирошниченко считает, что здесь дело за судами. Можно предположить, что суды не заинтересованы в ясности по этому вопросу, ведь какие безграничные возможности для коррупции заложены этим нормативным пробелом – нетрудно представить.
Заместитель председателя Всеукраинской аграрной совета Михаил Соколов отмечает: количество желающих продать землю оказалось меньше, чем прогнозировали год назад, но это к лучшему – у владельцев паев сохранится стабильный источник доходов, гарантирующий им определенную социальную подушку безопасности. В условиях, в которых сейчас находится Украина, это очень важно.
Михаил Соколов считает, что можно ожидать дальнейший рост арендной платы, хотя и не такими высокими темпами, как раньше, потому что сельхозпроизводители приближаются до максимального предела эффективности своего производства. Поэтому эксперт советует владельцам паев не спешить их продавать без необходимости.
Спасибо!
Теперь редакторы в курсе.