Год назад в Украине разрешили свободную куплю-продажу сельхозучастков. Из-за войны украинцы подзабыли об одной серьезной экономической дате: недавно прошел год с начала крупной земельной реформы, в пределах которой была разрешена резидентам Украины свободная продажа участков сельхозназначения. Правда, только физическим лицам.
Каковы итоги земельной реформы?
Желающих купить немало, а продать – нет
Эксперты отмечают, что за год функционирования свободного рынка земли можно проследить тенденцию: между арендатором и арендодателем земельных паев было очень сложно достичь соглашения о продаже земельных участков, даже когда заканчивался срок аренды. Почему арендодатели не хотят продавать свои земельные участки?
С начала снятия моратория на продажу земли количество желающих купить ее было огромным, однако не было желающих продать.
Председатель правления общественной организации «Ассоциация представителей малого и среднего бизнеса в Киеве» Максим Тютюнников выделяет несколько факторов. «Первая причина – сложный юридический процесс купли-продажи и высокая стоимость оформления договоров и нотариальных услуг. В частности, покупка участка предусматривает проведение его оценки сертифицированным специалистом (более 1000 грн), получение нотариально заверенного согласия супруга/супруги на сделку (более 1000 грн), согласование договора с арендатором участка.
А последний имеет по закону преимущественное право на выкуп обрабатываемой земли (в среднем 100 долларов, в том числе нотариальное закрепление согласия)», — отмечает он.
Понятно, что все эти расходы должен нести продавец, что ему совсем не выгодно. Закон устанавливает определенные требования и к покупателю, например подтверждение источника происхождения средств, что тоже усложняет процесс.
Вспомним и другое: еще до внедрения рынка земли многие эксперты рекомендовали владельцам не продавать участки сразу после снятия моратория, а подождать несколько лет, пока этот ресурс станет дороже.
Леонид Корейба, председатель ассоциации фермеров и частных землевладельцев Житомирской области, отмечает, что большинство договоров аренды в Украине имели немалый срок действия. Известно: чтобы продать земельный участок, нужно разорвать арендные отношения. Закон разрешает это сделать с согласия сторон. Но поскольку арендатор этого не всегда желает, то желания владельца пая недостаточно», — констатирует он.
«Еще один фактор — право собственности на большое количество земельных участков у граждан не оформлено надлежащим образом (земля не зарегистрирована, не оформлено наследство и т.п.), что требует дополнительного времени и средств на приведение документов в надлежащее состояние», — добавляет председатель правления общественной организации «Ассоциация представителей малого и среднего бизнеса в Киеве».
Основной итог: олигархи не скупили
Каковы итоги функционирования рынка земли сельхозназначения в течение года? Можно ли считать этот год успешным?
По информации заместителя министра аграрной политики и продовольствия Маркияна Дмитрасевича, за первый год работы рынка земли было заключено более 88 тысяч сделок купли-продажи земли совокупной стоимостью более 7 миллиардов гривен. Но из-за российской агрессии более 51 тысячи соглашений не состоялось, а землевладельцы недополучили 4,2 миллиарда гривен.
За первый год выполнена главная задача — развенчаны все мифы оппонентов снятия моратория. Владельцы земельных паев не бросились массово за бесценок распродавать свои земли и концентрации больших массивов в руках отдельных земельных олигархов не произошло. Фактически за год продано менее 1% сельскохозяйственных земель, имеющихся в Украине.
«Основной позитив рынка земли – возможность купли-продажи земель для товарного сельхозпроизводства (паев), которой не было или все происходило в тени почти 20 лет. А также освещение теневой аренды — эмфитевзисов на 49 лет, обменов и разных схем купли-продажи земельных участков, подпадавших под мораторий. Еще один плюс: с открытием рынка земли банки начали заключать сделки кредитования под залог участков, что было невозможно, когда действовал мораторий на их продажу», — считает Максим Тютюнников.
Среди негативов, по его мнению, следует отметить сложность процесса оформления купли-продажи земли, в котором большую роль играют нотариусы. Это несколько притормаживает рынок, поскольку переоформление земельных участков происходит в течение длительного промежутка времени.
Цена выше той, что была до войны
Как формировалась цена на землю в течение года? Достиг ли он высоких показателей перед началом российской агрессии?
По мнению Маркияна Дмитрасевича, ныне средневзвешенная цена за гектар равна 37,9 тысяч гривен, что нельзя считать большими цифрами. Однако она на 30% выше цены, которая была еще год назад.
За несколько недель до войны, отмечают в Ассоциации представителей малого и среднего бизнеса города Киева, средняя цена на земельные участки была стабильной и составила примерно 33,17 тысяч гривен за гектар. А во время войны (19 мая – 25 июня) соответственно 35 тысяч гривен за гектар. То есть по сравнению с довоенном временем средняя цена за гектар выросла на 6%.
Одним из негативных моментов, с которым столкнулись участники рынка земли, стала нехватка нотариусов, разбирающихся в оформлении сделок. Нотариусам было непонятно, как высчитывать предельные объемы покупки земли для супругов, вычислять налоги. То есть была определенная дезорганизованность нотариусов вследствие того, что законодатель недоработал процедурные нормы. А усложненные и продолжительные регистрационные действия формировали высокую стоимость оформления таких сделок.
«Где-то нотариусы совсем не брались за оформление таких сделок. Поскольку за время, которое тратят на все предусмотренные законодательством проверки и процедуры оформления сделок по купле-продаже земли, они могут оформить много других документов и заработать больше на таких услугах. К тому же все процедуры новые, и можно совершить ошибки, за что нотариусы несут ответственность», — отмечает Максим Тютюнников.
В настоящее время, по информации министра юстиции Украины Дениса Малюськи, из 6500 нотариусов доступ к реестру ведомства имеют 4800. Но этого достаточно, чтобы обеспечить эффективный рынок земли фактически на всех не оккупированных территориях.
Вспомним, что одной из предосторожностей открытия рынка земли был всплеск земельного рейдерства. Однако, к счастью, подобных примеров за первый год функционирования рынка почти не было.
Однако следует отметить такую особенность: хотя к 2024 году право на приобретение сельскохозяйственной земли есть только у физлиц, бывало, что она фактически попадала в собственность юридических лиц.
Несмотря на войну, рынок земли существует. И его достижения в течение года значительны. Даже цена на земельные участки немного выросла. Итак, после нашей победы над российским врагом, украинский рынок земли заработает еще лучше.
Спасибо!
Теперь редакторы в курсе.