Владимир Зеленский подписал принятый в парламенте законопроект №5091, который вводит меры предосторожности от мошенничества застройщиков. Многие эксперты считают этот документ революционным. Чем он хорош для рядовых украинцев и плох для нерадивых застройщиков.
Невыгодный контракт можно расторгнуть, однако…
Ни одна украинская компания-застройщик не захотела комментировать этот документ. Из этого можно сделать вывод, что закон сильно ударит по потенциальным и реальным не совсем правовым действиям таких фирм по отношению к их инвесторам.
Этим документом введено требование, что инвестор имеет право расторгнуть не выгодный ему договор с застройщиком. Как это будет происходить на практике и сможет ли застройщик в таком случае затягивать с процессом?
Новый закон устанавливает два конкретных условия, при которых покупатель (инвестор) может расторгнуть договор с застройщиком. Согласно ч. 1 ст. 18, одно из таких оснований – нарушение срока принятия в эксплуатацию объекта недвижимого имущества более чем на шесть месяцев.
«С одной стороны, это положение позволяет части инвесторов вовремя расторгнуть договор с застройщиком в случае подозрительного строительства и не ожидать его трансформации в бесконечное. С другой — прямая норма закона предусматривает остановку этих шести месяцев на период обжалования решений, действий или бездействия государственных органов, влияющих на срок ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта. Поэтому это создает поле для злоупотреблений инвесторам и затягивание с процессом расторжения договора», — отмечает заместитель председателя правления Ассоциации представителей малого и среднего бизнеса города Киева Виктория Тютюнникова.
Специфические изменения
Еще одно основание — изменение без согласия покупателя проектной документации на строительство, если оно требует согласования с покупателем согласно законодательству. То есть, речь идет о специфических изменениях, которые запрещено вносить без согласия покупателя. Их официальное внесение должно быть невозможным без такого согласия, поскольку Единая государственная электронная система в сфере строительства должна сделать это невозможным.
Остальные основания для расторжения договора по инициативе покупателя стороны могут определить в договоре. В случае расторжения договора покупателю вернут только фактически внесенные средства, а деньги по штрафным санкциям будут выплачиваться только когда это прописано в договоре. Поэтому покупателям при подписании договора следует обращать внимание на наличие информации об этом. Хотя, как известно, компании застройщики избегают внесения на предложения инвестора физлица любых изменений.
«Однако договор расторгается в такой же форме, что и заключается, то есть путем подписания сторонами двустороннего документа о его расторжении, если иное не предусмотрено самим договором или законом. Его можно разорвать по решению суда. Следовательно, расторгнуть договор с застройщиком можно будет либо по договоренности с ним, которой вряд ли удастся достичь, либо по решению суда», — отмечает Дмитрий Груба, адвокат юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры».
Однако для застройщика закон дает в этом смысле большие привилегии: предусматривает возможность одностороннего расторжения договора без решения суда.
Продажа только после государственной регистрации имущественных прав
Закон требует следующее: каждую будущую квартиру в многоквартирном доме следует зарегистрировать в Реестре прав Минюста как отдельный объект имущественных прав. Сдерживает ли это неправовые действия застройщика? Что это дает инвестору?
Продавать объекты первичной недвижимости застройщик может только после государственной регистрации специальных имущественных прав отдельно на все квартиры или другие объекты. Введение регистрации специальных имущественных прав способствует уменьшению незаконного строительства. Нотариус при первичной регистрации застройщиком специальных имущественных прав должен проверить по базам данных Государственной инспекции архитектуры и градостроительства Украины наличие у него всех необходимых для начала строительства документов и разрешений.
«Следовательно, если застройщик намерен начать строительство без надлежащего оформления, то не получит такого права, поэтому не сможет продать квартиры. Все записи о таком праве будут в открытом государственном реестре. Поэтому каждый сможет проверить, вправе ли определенное лицо продавать, и так обезопасить себя», — считает Виктория Тютюнникова.
«Это однозначно позитив, но никто не гарантирует, что права на землю или разрешительные документы не будут отменены в будущем, так что по-прежнему следует все тщательно проверять перед заключением договора с застройщиком.
Неосмотрительный инвестор не застрахован от приобретения недвижимости по предварительному договору купли-продажи или какой-либо другой сомнительной сделки, которая фактически позволит обойти все предохранители и ограничения законопроекта №5091», — добавляет Дмитрий Груба.
Сначала подключение к сетям
Закон устанавливает, что могут быть договоры, не подпадающие под прямые требования этого закона, и как следствие, их должны признать недействительными. То есть, существует вероятность, что недобропорядочные застройщики смогут получить средства от покупателей, используя непрозрачные схемы, и оставлять их ни с чем. Поэтому регистрация специальных прав вещей — не очень эффективный предохранитель для неправовых действий застройщиков.
Согласно закону, застройщик обязан подключить дом к инженерным сетям на постоянной основе перед вводом объекта в эксплуатацию. Будет ли это затягивать сдачу дома в эксплуатацию? Какие здесь могут возникать проблемы?
В настоящее время подключение к инженерным сетям может происходить после ввода дома в эксплуатацию, что приводит к тому, что жильцы новостроек платят за электроэнергию по коммерческому тарифу и испытывают проблемы с электроснабжением.
«Авторы закона пытаются устранить такие проблемы, поскольку теперь застройщики смогут сдать в эксплуатацию дом только после всех необходимых подключений. Приведет ли это к затягиванию сдачи дома в эксплуатацию? Пожалуй, да. Потому что, чтобы подключить новостройку к инженерным сетям, она должна отвечать определенным критериям, а у застройщика должны быть все необходимые документы и обеспечить наличие всех приборов и устройств в доме», — комментирует Виктория Тютюнникова.
Учитывая сложность условий подключения, ввод дома в эксплуатацию может затягиваться. Однако после заселения жильцы не будут платить по завышенным тарифам.
Однако Дмитрий Груба отмечает: закон не предусматривает срока, в течение которого должно быть осуществлено такое подключение, как и никакой ответственности за нарушение обязательства. Следовательно, наличие этого положения в законе не повлияет на положение вещей.
Гарантийная часть
Какие еще положительные и отрицательные моменты этого закона?
Юристы предлагают обратить внимание на введение гарантийной доли строительства, являющейся частью объекта. Застройщик не может ее продать до окончания строительства.
«С одной стороны такая гарантийная доля — действенный ресурс для покрытия убытков в случае достройки незавершенного объекта другим заказчиком. С другой — когда участники поймут, что строительство остановлено окончательно, а застройщик обанкротился, то непроданных площадей, принадлежащих к гарантийной доле, может быть мало для завершения строительства. Поскольку строительство может быть заморожено на разных этапах, а основная часть квартир продана, то заранее определить универсальный процент помещений, принадлежащих к гарантийной доле невозможно», — утверждает Виктория Тютюнникова.
Закон не определяет, как именно будет формироваться гарантийная доля. Поэтому к ней будут принадлежать помещения с наименьшим спросом: амбары, машиноместа и т.д. Поэтому гарантийная доля вряд ли станет эффективным источником для финансирования завершения строительства другим застройщиком.
«Честно говоря, я бы по-другому урегулировал вопрос гарантий для инвестора. Гарантировать что-то на рынке первичной недвижимости дело неблагодарное, ведь сам объект существует только на бумаге. Однако, по моему мнению, лучшим вариантом обеспечения прав инвесторов стало бы страхование ответственности застройщика за будущий объект строительства в пользу инвестора», — добавляет Дмитрий Груба. В таком случае инвестор будет чувствовать себя более уверенным и сможет рассчитывать на возмещение вложенных в строительство средств.
Спасибо!
Теперь редакторы в курсе.