“С прошлой осени ряд банков начала предоставлять ипотеку под 10%, но президент поставил задачу снизить процентную ставку до 7%”, – так в начале года в президентском Офисе прокомментировали январское постановление правительства об удешевлении ипотечных кредитов.
В феврале правительство еще больше упростило процедуру оформления таких кредитов, а 1 марта две семьи – на камеры во время форму “Украина 30” – уже подписали кредитные договоры на приобретение жилья под 7%.
“У нас достаточно реалистичные планы – выдать 5 млрд грн кредитов и 5000 семей потенциально уже в 2021 году смогут воспользоваться программой”, – заявил министр финансов Сергей Марченко.
В правительстве также утверждают, что “ипотека под 7%” – это программа для “широкого круга граждан”, и воспользоваться программой смогут не только социально незащищенные или льготные категории населения, как это было в предыдущих программах.
Кто и на каких условиях сможет взять “ипотеку под 7%”, куда обращаться, хватит ли денег на всех желающих и кто за это заплатит?
Кто?
Возраст заемщика на дату окончания срока ипотечного кредита не должен превышать 70 лет. Поэтому, если вы хотите взять ипотеку на все 20 лет (максимальный срок, предусмотренный программой), вам предстоит менее 50 лет.
Заемщик или члены его семьи не должны владеть недвижимостью или иметь права на объекты незавершенного строительства площадью, превышающей допустимые по “ипотекой под 7%” (об этом – ниже). Но это правило не распространяется на жилую недвижимость, расположенную на неподконтрольных Киеву территориях Украины, – поэтому перемещенные лица могут принять участие в программе, какими бы квартирами или домами не обладали на таких территориях в Крыму или на Донбассе.
Заемщик, с одной стороны, должен иметь совокупный чистый доход, позволяющий погашать и обслуживать кредит, а с другой – этот доход не должен превышать десятикратный размер средней зарплаты в регионе, где заемщик собирается купить жилье.
При этом во внимание принимают доходы заемщика за последние полгода, а расчеты осуществляются на основе данных Государственной службы статистики.
Например, в Киеве в январе 2021 средняя зарплата составила 17533 грн. Поэтому для покупки квартиры в столице ваши доходы должны быть не более 175 330 грн в месяц, чтобы попытаться получить ипотеку под 7%.
Что?
Покупать в кредит под 7% можно и готовую квартиру в многоквартирном доме, и индивидуальный жилой дом вместе с земельным участком, а можно и имущественные права на квартиру в новостройке или же строить собственный дом.
При этом жилье должно быть принято в эксплуатацию в текущем году или не ранее чем “в течение трех лет, предшествующих текущему”. Это означает, что “старое” жилье по этой программе должно быть построено не позднее 2018 года.
Нормативная площадь жилья, которое можно купить по этой программе, не более 50 кв м на человека или семью из двух человек. На каждого следующего члена семьи добавляется по 20 кв м. Поэтому, например, супруги с двумя детьми может рассчитывать на квартиру или дом в 90 кв м.
А что, если вы нашли квартиру в 100 кв м? И здесь есть определенные варианты.
Общая площадь ипотеки может быть немного больше и превышать этот норматив – еще на 20%, но за них придется платить проценты на общих условиях кредитования банка, выдавшего кредит.
Поэтому семья из четырех человек может купить квартиру в 108 кв м, но “под 7%” для нее будут только 90 кв м.
На каких условиях?
Прежде всего, чтобы получить ипотеку под 7%, заемщик должен быть готов сам оплатить не менее 15% стоимости того жилья, которое он хочет приобрести.
Максимальная стоимость такого жилья не должна превышать 2,5 млн. грн, а сам кредит не может превышать 2 млн грн.
Стоимость жилья определяется на основании отчета об оценке, которую проводит независимый оценщик, аккредитованный в том банке, который будет выдавать ипотеку.
Если вы предоставили банку неправдивую информацию относительно требований программы, к вам применят штрафные санкции.
И даже когда вам кажется, что вы идеальный кандидат на получение ипотеки под 7%, окончательное решение, предоставлять вам ссуду, принимает банк “в соответствии с собственными правилами, процедур и банковских продуктов”. И, конечно, он будет рассматривать не только документы, которые вы сами подаете для получения кредита.
Если вы задолжаете с выплатами на 30 дней, государство прекратит помогать вам до полного погашения задолженности. А если не платить в течение 90 дней, участие в программе для вас завершится, и в дальнейшем банк будет начислять проценты на общих основаниях.
Как?
Для того, чтобы банк рассмотрел вашу заявку на “ипотеку под 7%”, вы должны предоставить:
- заявление,
- копию паспорта,
- копию регистрационного номера учетной карточки налогоплательщика – так называемый идентификационный код,
- справку о регистрации места жительства (пребывания) заемщика и членов его семьи,
- копию свидетельства о браке (при наличии),
- копию свидетельства о рождении ребенка / детей (при наличии),
- документы о доходах заемщика и членов его семьи за последние шесть месяцев,
- справку о пребывании на квартирном учете (при наличии).
Банк также может запросить другие документы согласно своим внутренним правилам.
Где?
Национализированный Приват – один из семи банков, которые могут выдавать ипотеку под 7%.
Пока выдавать ипотеку под 7% могут 7 банков: три государственных – Укргазбанк, ПриватБанк и Ощадбанк, а также Кредобанк, Мегабанк, ОТП Банк и банк «Глобус».
Однако в министерстве финансов не исключают, что к концу этого года перечень банков-участников программы расширят.
Кто за это заплатит?
Ипотека под 7% не означает, что покупка жилья вдруг подешевела более чем в два раза только потому, что “президент поставил задачу”.
Учетная ставка НБУ, то есть “цена”, по которой банки получают деньги от регулятора, сейчас составляет 6% – на один процентный пункт меньше “доступной ипотеки”. А стоимость ипотечных кредитов на общих условиях прошлого года составляла от 14% до 17% (вторичный рынок – дешевле, первичный – дороже).
Поэтому 7% будут платить только заемщики, а остальные “компенсировать” банкам государство, иными словами – налогоплательщики.
Сейчас администрирования программы возложено на Фонд развития предпринимательства, уже занимается программой льготных кредитов для предпринимателей “5-7-9”.
На компенсацию “дешевой” ипотеки в бюджете 2021 году не предусмотрено ничего. Поэтому средства на “ипотеку под 7%” поступать от того, что предусмотрено в Фонд развития предпринимательства. А это 2 млрд грн, из которых, наконец, и на предпринимателей также что-то должно уйти.
Менять бюджет и добавлять что-то именно на удешевление ипотеки правительству вряд ли удастся, учитывая и без того огромный бюджетный дефицит – 5% ВВП.
Так же нет гарантий того, что финансирование дешевой ипотеки будет предусмотрено в бюджете следующего года, – именно сейчас продолжаются непростые переговоры с МВФ, одним из условий которого является значительное сокращение дефицита бюджета в следующем году.
Не все так просто
Во всей этой истории важно также понимать, почему стоимость кредитных ресурсов в Украине не первый год остается очень высокой.
Дело в том, что так же не первый год банки говорят о недостаточной защите прав кредиторов в Украине и о большом количестве безнадежных займов, которые невозможно вернуть.
Например, до сих пор действует мораторий на взыскание залога по валютным ипотечным кредитам, если это единственное жилье заемщика. Этот мораторий ввели в 2014 как временную меру по решению проблемы валютных долгов после того, как гривна стремительно обесценилась вследствие политических событий в стране, аннексии Крыма и начала конфликта в Донбассе. Последний раз этот мораторий продлили в октябре 2020.
Всего, по данным НБУ, доля неработающих кредитов (не только ипотечных) в украинских банках 2020 года составила 41%. Впрочем, это лучше, чем в 2019, когда проблемные кредиты составляли 48,4%. В предыдущие годы эта цифра была еще выше.
Кредитовать покупку непостроенного жилья банки так же боятся из-за сплошной неурегулированности рынка первичной недвижимости.
“Предыдущие годы запомнились историями с “Укрбудом” и “Аркадой”, – пояснил на том форуме “Украина 30” глава НБУ Кирилл Шевченко. – Пришло время вводить более усовершенствованные механизмы для рынка первичной застройки. Это позволит банкам иметь больший риск- аппетит на кредитование первичного рынка ипотеки”.
Поэтому высокие риски кредитования банки закладывают в процентные ставки, – и они становятся такими же высокими.
Между прочим, именно высокие риски кредитования эксперты давно называют среди причин того, почему в портфелях многих банков так много ОВГЗ, а не выданных кредитов, – финансировать покупку государственных ценных бумаг безопаснее и выгоднее.
Вместе с тем, в Национальном банке подсчитали, что в 2020 году объемы ипотечного кредитования выросли более чем треть – до 3,8 млрд. грн. А средний кредит на покупку жилья вырос с 516 тыс. грн в 2019 году до 663 тыс. грн в 2020 году. При этом вторичный рынок существенно преобладает над первичным рынком жилья, – туда ушло 85% кредитов.
Спасибо!
Теперь редакторы в курсе.