После коллапса первых месяцев рынок недвижимости в Украине снова открылся. Эксперты анализируют, что будет с продажами, ценами и новостройками. А также будет ли бум спроса на покупку жилья на западе Украины.
В первые месяцы войны рынок недвижимости и домостроения фактически остановился. Министерство юстиции сразу же закрыло доступ в госреестр прав на недвижимое имущество, чтобы не допустить вмешательства в систему и незаконного завладения жильем.
Только через два месяца доступ к системе восстановили. Теперь квартиру можно купить или продать, но с определенными ограничениями.
Например, такие операции невозможно совершать по доверенности, а также в регионах, где продолжаются активные боевые действия или продолжается оккупация. Куплю-продажу можно производить только у определенных нотариусов и только в том же регионе, где расположено жилье.
Эксперты утверждают, что интерес к недвижимости в Украине есть, а в некоторых регионах посещаемость профильных сайтов даже вышла на довоенный уровень, но о стремительном всплеске продаж речь не идет.
Впереди сложное время для рынка, особенно для первичного.
Интерес, но не продажи
О том, что люди снова стали интересоваться предложениями на рынке недвижимости, профильный портал ЛУН.ua сообщил еще в середине апреля.
По их данным, после провала начала войны в центральных и западных областях посещаемость сайта с предложениями инвестиций в жилье уже составляла 30-50% от довоенной.
А на Закарпатье интерес к инвестициям в недвижимость практически достиг показателей мирного времени – составил 96% от довоенных показателей.
Война наносит ужасные разрушения украинским городам
“Продажи после начала войны проходят. Их объемы не стоит сравнивать с довоенными, это скорее сигнал о положительном тренде и активном восстановлении рынка”, – говорит Денис Судилковский, директор по маркетингу ЛУН.
“Решения об инвестициях в жилье напрямую зависят от психологической уверенности в собственном будущем, а это напрямую связано с успехами ВСУ”, – добавляет он.
В то же время поисковые запросы не равны инвестиционной активности, говорит Ольга Соловей, соучредительница “Украинского клуба недвижимости” и проект “Жилье для ВПЛ”.
Это скорее мониторинг возможностей, а не конкретных действий, объясняет она.
Заезжай и живи
В западных областях Украины, где не было активных боевых действий и значительных разрушений, интерес к недвижимости есть. Но речь идет прежде всего об аренде для людей, которые покинули свои дома из-за войны, а не о покупке.
Население одного только Львова, по словам мэра города Андрея Садового, выросло, по меньшей мере, на 200 тысяч человек. В целом количество внутренне перемещенных лиц (ВПЛ) в стране превысило 8 миллионов.
“Среди них есть люди, которые рассматривают возможность купить жилье в новом регионе, но способных решить несколько вопросов – купить жилье, начать новую жизнь, вести на новом месте свой бизнес или получить работу – их не так много”, – считает Григорий Перерва, генеральный директор агентства Еврорейтинг.
Большинство надеется провести в более спокойных регионах период активных боевых действий и вернуться, а для этого покупать жилье не нужно.
А вот повышенный интерес к покупке жилья в аренду – возможен, отмечает эксперт.
“Когда растет стоимость аренды, через несколько месяцев начинает расти цена вторичного и первичного рынка, люди видят, что на аренде можно заработать, а значит нужно вложиться в квартиры, которые выставлены на продажу”, – говорит Перерва.
Впрочем, к таким инвестициям Андрей Борисов, глава львовской ассоциации специалистов недвижимости, советует относиться осторожно.
“Если взять так цинично, без всяких там эмоций – если сейчас купить дорого готовую квартиру с ремонтом, с отделкой и сдавать ее дорого еще пару месяцев, то через пол года, возможно, такой цены не будет и эта инвестиция не оправдается”, – объясняет он.
По его словам, рост цены на аренду на треть – не столько заработок, сколько ответ на инфляцию и общий рост цен, а стремительный рост, например вдвое, уже “больше напоминает мародерство”.
“Так или иначе рынок выровняет это все, и вспышка не будет длиться долго, не будет постоянно такого притока переселенцев, – объясняет Борисов. – У тех, кто останется, не будет уже средств переплачивать, как и у обычных арендаторов, студентов и тому подобное”.
В конце концов, согласно данным OLX, цены на квартиры на вторичном рынке сильно пока не изменились. К примеру, в Киеве квартиры несколько подешевели, но в пределах 5-8% по сравнению с довоенными ценами, во Львове примерно на столько же подорожали.
“Первичка”
На первичном рынке недвижимости ситуация гораздо сложнее.
“Сейчас немного желающих рисковать инвестировать в недвижимость в условиях войны. Потенциальные инвесторы – это, в частности, граждане, выехавшие за границу и вывезшие свои средства, а сейчас выжидающие стабилизации ситуации, – говорит Анна Лаевская, коммерческий директор “Интергал-Буд”. – А большинство переселенцев, уехавших на Запад, подальше от боевых действий, просто не имеют на это денег”.
После начала войны жилищное строительство фактически замерло. И не только из-за войны, неуверенности и риска разрушений, говорит Ольга Соловей, соучредитель “Украинского клуба недвижимости”.
Строительную технику и персонал массово привлекали к обустройству блокпостов и укреплений. Туда же направили большие объемы строительных материалов.
Уже в апреле некоторые застройщики Киева, Львова, Одессы, Запорожья и Днепра объявили о продлении строительных работ. Но количество восстановленных проектов, по состоянию на середину мая, еще далеко даже до 50% довоенного рынка, говорит Соловей.
На 80-90%, по данным ЛУН по состоянию на середину мая, возобновились стройки в областях, далеких от боевых действий – Закарпатской, Ивано-Франковской, Львовской, Ровенской, Винницкой и Волынской.
“На этой неделе получили хорошее известие из Бучи, там первый застройщик вернулся к работе!”, – говорит Судилковский.
В остальном показатели меньше. В частности, в столице работы восстановили 17% строек, в Киевской области – 20%, в Черниговской и Запорожской – 11%, Днепропетровской области – 31%, в Харьковской только 1%.
Продажи по данным ЛУН по состоянию на 11 мая возобновили в 40% жилых комплексов страны. Самые высокие показатели – более 90% – в Закарпатской, Ивано-Франковской, Львовской и Черкасской областях. В Одессе продажи открыли 56% ЖК, в Киеве и Киевской области – только 14%.
На фоне сложной ситуации и неуверенности подросли цены. И чем дальше от войны – тем больше. В Закарпатской области, где продолжаются фактически все стройки, минимальная цена за метр выросла в долларах на 12%. В то же время Киевский регион, где восстановлено только 17% строек, минимальная цена выросла всего на +3%, говорит Судилковский.
Цены на новостройки в Одесской области в среднем выросли на 3% за метр в валюте, во Львовской области – на 8%, отмечает Денис Судилковский.
“На смену цен, кроме покупательских настроений, влияет ослабление гривны по отношению к доллару, темпы восстановления строек в регионе и то, насколько сам регион удален от боевых действий”, – объясняет он.
Кроме того, выросли риски, выросла стоимость строительных материалов, усложнилась логистика.
Всё это делает первичный рынок менее привлекательным для потенциальных инвесторов. Особенно учитывая, что большинство квартир застройщики сдают без ремонта.
“Учитывая потребность переселенцев не просто в квадратных метрах, а в готовом к заселению жилье, рынок первичной недвижимости проигрывает “вторичке”, которая переориентировалась на аренду”, – объясняет Соловей.
Например, в Закарпатье даже готовые квартиры без ремонта практически не покупают, говорит Юрий Мордованец, эксперт по новостройкам Ужгорода. Спросом пользуются квартиры с ремонтом под “ключ” от застройщика.
“Чтобы реализовать готовые объекты, застройщики начали производить ремонт под ключ и продавать их почти без заработка на ремонте”, – рассказывает он.
К тому же застройщикам приходится идти навстречу инвесторам, большинство крупных компаний вводят льготный период, когда можно без санкций не вносить платежи за квартиры, приобретенные в рассрочку.
Общая ситуация заставляет нервничать людей, еще до войны инвестировавших деньги в жилье. Ведь чем дольше будут продолжаться боевые действия, тем сильнее будет кризис на рынке, прогнозируют эксперты.
“Часть людей потеряет свои вложения – либо жилье полностью разрушено, либо строительная компания прекратила свою деятельность, – говорит Григорий Перерва. – К сожалению такие ситуации будут не единичны. Вопрос реально очень сложный”.
Большое строительство
Прогнозировать, как будет развиваться ситуация на рынке, очень сложно, убеждены эксперты. Это зависит от того, как долго будут продолжаться активные боевые действия, в каких границах Украина закончит войну и какие разрушения еще испытывает.
“Если обеспечить финансирование, восстановление рынка будет достаточно быстрым. Полгода-год от момента завершения боевых действий, поскольку очень большое количество граждан нуждаются в восстановлении жилья”, – считает Анна Лаевская.
Эксперт подчеркивает – надежда на государственные программы и донорские средства международных организаций и правительств, а не на сбережения самих украинцев, экономически сильно пострадавших от войны.
“Многие потеряли источники своих доходов, бизнес, промышленные мощности. Соответственно, платежеспособный спрос на недвижимость к моменту восстановления экономики и благосостояния граждан будет значительно ниже, чем в довоенное время”, – объясняет она.
Проект временного жилья для переселенцев “Re: Ukraine” от balbek.bureau. Основная идея – сделать его комфортным и приятным для людей
Государство уже начало через “Дию” сбор информации о разрушенном войной жилье и обещает либо выплатить компенсации, либо предоставить жилье в новостройках, строительство которых будет профинансировано.
Под компенсации подпадают также квартиры в недостроенных домах, но только если это законное строительство и в доме уже были построены капитальные конструкции.
“Шанс и перспектива будет, если будет формироваться соответствующий государственный заказ, этот вариант может сработать, – говорит Григорий Перерва. – Это обеспечение жильем переселенцев, завершение недостроев, модульные городки. Возможно, государство в рамках социальных функций будет стимулировать строительство нового жилья и под это будут выделяться средства”.
“Если правильно реализовать программу восстановления страны, она сможет не только дать людям жилье, но и толчок послевоенной экономике – создать рабочие места, принести инвестиции, новейшие технологии и т.д.”, – говорит Ольга Соловей.
Новое жилье должно соответствовать новым вызовам – оно должно быть недорогим, но безопасным и надежным. Все чаще анонсируют новые требования к новостройкам – обязательное обустройство бомбоубежищ и укрытий.
Компромиссным вариантом могут стать нежилые помещения, переоборудованные в жилые проекты длительного проживания, говорят активисты “Жилье для ВПЛ”. Предложений по двум пилотным проектам в Хмельницкой области уже передали на рассмотрение властей.
Свое видение проекта временного жилья для переселенцев “Re:Ukraine” представил также известный украинский архитектор Слава Балбек и balbek.bureau.
Но даже при оптимистическом сценарии восстановление будет длительным, говорит Андрей Борисов.
“Возвращение на довоенный уровень уже можно будет считать достижением”, – заключает он.
Спасибо!
Теперь редакторы в курсе.