Рынок сельскохозяйственных земель в Украине понемногу набирает обороты. Это подтвердила презентация второго выпуска информационно-аналитического бюллетеня «Обзор состояния земельных отношений в Украине» по итогам трех месяцев с начала земельной реформы.
Комментируя приведенные в бюллетене данные, доцент Киевской школы экономики, руководитель Центра исследований продовольствия и землепользования Олег Нивьевский отметил заметное оживление рынка сельскохозяйственных земель. Так, в июле было зарегистрировано 6,4 тысячи сделок с землей, в августе – уже 16 000, в сентябре – 25 000. Всего, по данным Министерства аграрной политики и продовольствия Украины, по состоянию на 13 октября заключено 29493 сделки по купле-продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения, в среднем 284 за рабочий день.
Много, но … мало
Общая площадь участков, которые сменили хозяев, достигла 60 тысяч гектаров, а средняя площадь участков, продаваемых сравнительно невелика – 2,2 га. Заметим: это объясняется не только тем, что и продавцы, и покупатели постепенно привыкают к новым рыночным реалиям – вполне естественно, что рынок оживился после сбора урожая, продавать засеянное поле было мало желающих.
По регионам тройка лидеров остается неизменной: Харьковская, Полтавская и Кировоградская области, только немного поменялись местами – Полтавская область с первого места отодвинулась на второе, главное место заняла Харьковщина. Это по количеству сделок. А по площадям участков, стали предметом купли-продажи, достигают до 0,3% общей площади сельскохозяйственных угодий области.
Заметно оживилась деятельность на Луганщине, а Одесская стала лидером с конца. Заметим, что сельскохозяйственное производство там имеет особенности из-за природно-климатических условий, поэтому тому, кто не знает, как и что выращивать в тех краях, лучше туда и не соваться. Интересно, что по общей площади проданных-купленных земель преобладают большие участки, предназначенные для товарного сельскохозяйственного производства, а по количеству сделок – малые для ведения личного крестьянского хозяйства.
Почем гектар?
Средняя цена гектара сельскохозяйственной земли в Украине составляет 45,2 тысячи гривен, хотя, конечно, региональные различия есть. Средняя стоимость не только отличается по регионам, естественно, – она разная для участков для товарного производства и личного крестьянского хозяйства в одних и тех же регионах. Это могло бы быть темой отдельного исследования, но не сейчас, по мнению Олега Нивьевского, потому что еще мало информации, чтобы делать какие-то далеко идущие выводы.
Кстати, об информации, продолжает оставаться проблемой регистрация цен сделок. Как их регистрировали лишь чуть больше половины продавцов и покупателей земли, так и остается. Хотя отдельные различия по областям есть, но незначительные, за исключением Луганщины, где процент регистрации увеличился едва ли не вдвое.
Конечно, не имея исчерпывающих данных, трудно отслеживать ценовые тенденции на рынке земли. Но чтобы получить достоверные данные, мало объяснить участникам рынка, что это нужно для статистики – их еще надо убедить, что за обнародование своих доходов и расходов на рынке земли им ничего не будет. А это ой как нелегко!
Земля – пока не залог
Один из ключевых показателей рынка земли – уровень кредитования под ее залог. Вспомним, что возможность такого кредитования была одним из основных аргументов в пользу открытия рынка земли, однако пока кредитного расцвета на этом поприще пока не наблюдаем.
Для сравнения Олег Нивьевский привел показатели кредитования под залог земли в США: в прошлом году американские фермеры набрали кредитов почти 1200 долларов на гектар, и 65% кредитов было выдано именно под залог земли. Нам остается пока надеяться на что-то подобное.
Однако развитие такого вида кредитования во многом зависит от готовности банковской системы, а для этого она требует определенной реструктуризации деятельности. Пока, по данным Минагрополитики, как в июле услуги по такого кредитования оказывали целых 4 украинских банка, так же и сейчас, вся разница: в июле было выдано шесть таких кредитов, теперь – 13, но по сумме – вдвое меньше, 14,5 миллионов гривен по сравнению с 28,6. Сейчас в залоге находится до 523 га сельскохозяйственных земель.
Такой результат был вполне предсказуем, о нем предупреждали, поэтому надеяться на чудо и не стоило. Однако обвинять банки в недостаточной активности тоже не следует: если коммерсанты не хотят заниматься определенным видом деятельности, то это для них или невыгодно, или неудобно, или опасно, или все вместе. В данном же случае тормоза развития в значительной мере скрыто в нормативной базе, регулирующей банковскую деятельность. Без изменений в ней прогресса не будет.
Кстати, о нормативной базе. Ожидает принятия законопроект № 3205-2 «О фонде частичного гарантирования кредитов в сельском хозяйстве». После его принятия это учреждение должно заработать. С этим аналитики рынка земли связывают положительные ожидания – введение такого фонда значительно бы оживило кредитование под залог земли. А если бы этот документ был принят когда надо, то есть в начале года, а еще лучше – в конце предыдущего, то фонд уже функционировал бы и позитивные ожидания давно превратились в реальность.
О пользе мониторинга
Первый заместитель председателя Государственной службы Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра (Держгеокадастр) Анатолий Мирошниченко к этому добавил, что значительную часть данных, приведенных в исследовании, получено благодаря недавно введенной Держгеокадастром электронной системе мониторинга земель. С итогами этого мониторинга можно ознакомиться на официальном сайте ведомства land.gov.ua в разделе «Земельный мониторинг».
Там есть данные почти по каждой рыночным сделке по землям сельскохозяйственного назначения – договоры купли-продажи, мены, пожизненного пользования, дарения. О каждом таком соглашении приведены характеристики участка, его кадастровый номер, а если из Государственного реестра прав поступают данные о цене участка, так его.
На основании этих данных можно уже проводить анализ, отслеживать тенденции. В частности это касается странных колебаний цен на земельные участки в некоторых областях. Добавим, что такие колебания свидетельствуют о неразвитости рынка или его системные недостатки, влияние не рыночных факторов. Ведь в развитых странах, где рынок сельскохозяйственных земель действует давно, цена гектара зависит только от качества земли, в одном регионе с одинаковыми характеристиками почв она, как правило, более или менее одинакова.
Анатолий Мирошниченко затронул и такую важную тему, как определение оценочной стоимости земель при нотариальном удостоверении сделки. Согласно Налоговому кодексу (ст. 172 п. 3), отчуждение недвижимого имущества невозможно без определения его оценочной стоимости с помощью оценочного модуля, находящегося в ведении Фонда государственного имущества Украины.
Оценочная стоимость – основание для начисления налоговых платежей. Но с первых дней работы рынка земли оказалось, что оценка, сгенерированная с помощью упомянутого модуля, часто завышена. Это можно исправить, заказав экспертно-денежную оценку земельного участка, но это лишние затраты времени и денег. И дополнительные расходы иногда сравнению с ценой самого участка.
Держгеокадастр не остался равнодушным к этой проблеме и на основании данных собственного мониторинга и анализа, проведенного Киевской школой экономики, сформировал предложения в Фонд госимущества по совершенствованию алгоритма определения оценочной стоимости земельных участков. Они предусматривают учета средней стоимости других участков в данной местности и отсечения экстремальных значений.
Явное превышение стоимости участка, по мнению Анатолия Мирошниченко, может свидетельствовать о том, что ее покупают не для сельскохозяйственных нужд, а для изменения целевого назначения. Если же такую цену взять за основу при расчете оценочной стоимости других участков, результат получится, мягко говоря, не слишком корректен. Так, итоги мониторинга показывают, что более 90% площадей сельскохозяйственных участков отчуждают по цене менее 70 гривен за гектар.
Это лишь один пример использования данных мониторинга для совершенствования рынка земель.
В целом, по словам первого заместителя председателя Держгеокадастра, эти данные взяли к использованию многие учреждения различных ведомств, научные институты, аудиторские компании и тому подобное. То есть это инструмент, полезный для всех участников рынка земель сельскохозяйственного назначения.
Спасибо!
Теперь редакторы в курсе.