Более месяца назад в Верховную Раду внесли в определенной степени революционный законопроект №5091 «О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем». Его главная цель, по замыслу создателей, – защитить покупателей квартир в строящихся домах от недобросовестных застройщиков и решить проблему долгостроев. Однако в будущем. Речь не идет о старых, так сказать, случаи. Однако и это уже хорошо, ведь инвесторы – физические лица, в отличие от компаний-застройщиков, были всегда слабой стороной. Они страдали от различных форс-мажоров, когда строительство прекращали, а их деньги просто крали.
«Да, на рынке первичной недвижимости есть определенные проблемы с обеспечением защиты прав инвесторов. В основном это пренебрежение требованиями Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью».
Запретить практику прямых договоров
Вместо создания фондов финансирования строительства застройщики предлагают покупателям различные формы прямых предварительных договоров», – отмечает Глеб Сегида, адвокат, управляющий партнер Pravovest Law Firm.
Законопроект №5091 предлагает запретить такую практику путем внесения в ст. 635 ГКУ требования обязательного нотариального удостоверения предварительного договора купли-продажи объектов незавершенного строительства и будущих объектов недвижимости.
К удостоверению продавец должен осуществить обязательные шаги по подтверждению законности строительства и распоряжение имущественными правами на недостроенные объекты. Незаконно построенный объект или проект, что нарушает градостроительные условия, перестает быть предметом продажи. По мнению Глеба Сегиды, главные новации проекта – внедрение специального имущественного права, сегментирование неделимых и делящихся объектов незавершенного строительства, порядок регистрации прав на недвижимость, не создано.
Безусловно, идея защиты прав инвесторов (покупателей) строительства многоквартирных домов положительная. Бывает, инвесторы не могут получить полностью профинансированные ими квартиры в собственность годами. Из-за задержек в строительстве, сдаче в эксплуатацию домов, проблемы с оформлением застройщиком земельных участков, подведением коммуникаций и т.п. инвестор не может полноценно распоряжаться своим имуществом, поскольку регистрация прав напрямую зависит от момента сдачи дома в эксплуатацию, оформление застройщиком всех необходимых документов.
И сейчас существуют схемы отчуждения объектов незавершенного строительства через уступке прав требования, но их не всегда можно применить и не всегда такие схемы безопасные для покупателя этих прав. Итак, законопроект фактически решает большинство вышеназванных проблем.
Негативы и передача по наследству
«Среди позитивов – то, что законопроект содержит значительное количество изменений в действующие нормативные акты, регулирующие вопросы градостроительства, инвестирования, регистрации прав, ипотеки и т.д., цель которых – ликвидация пробелов в законодательстве, выявленных в процессе практического его применения», – отмечает адвокат Дмитрий Гутгарц.
По его мнению, негатив в этом документе – некоторая неопределенность по отдельным вопросам, изложенных в нем. Например, недостаточно основательно проработан вопрос риска случайной гибели объектов незавершенного строительства, оценки этих объектов с точки зрения изменения стоимости имущества (строительных материалов) с течением времени. Ведь чем дольше здание находится в недостроенном состоянии, то строительные материалы больше теряют качественные характеристики, поэтому это должно отражаться на конечной стоимости. В таком случае возникает вопрос компенсации изменения стоимости инвестору, не отражено в законопроекте.
Документ предусматривает, что инвестор – физическое лицо может оформить права на землю и незавершенное строительство (совокупность строительных материалов) еще до того, как все это превратится в готовое жилье. Но мы знаем, что регистрация права собственности на недостроенную недвижимость автоматически не меняет его статуса, то есть не превращает совокупность строительных материалов на дом.
Конечно, после регистрации права на объект незавершенного строительства он не становится готовой квартирой, зато становится активом после регистрации прав на него.
Господин Гутгарц отмечает, что такой объект можно передать в ипотеку, продать, передать по наследству. То есть если инвестор не имеет возможности по каким-то причинам ждать завершения строительства объекта, он имеет право продать свои права третьему лицу. А факт регистрации таких прав защитит покупателя от сюрпризов, что на его объект имеют право еще несколько человек.
Распоряжаться своим имуществом
Законопроект вводит понятие «специального имущественного права». Оно позволяет покупателю распоряжаться объектом, который еще строят. Эта норма защищает от распространенной сейчас практики, когда недобросовестные застройщики одновременно продают один и тот же объект нескольким покупателям. Это так называемые двойные, тройные и другие договоры. Но чтобы получить специальное имущественное право, покупатель должен полностью или частично (если это предусматривает договор) оплатить стоимость жилья.
Решает ли все это регламентирование в законопроекте понятие специального имущественного права?
«Ст. 5 проекта закона отмечает, что прямое или опосредованное привлечение средств возможно исключительно путем заключения договоров купли-продажи будущих объектов недвижимости (доли неделимого объекта незавершенного строительства). Покупатель квартиры не оплачивает специальное вещное право. Он покупает конкретный объект, который будет построен. Это важная норма: появляется четко определен предмет договора купли-продажи с указанием адреса, площади, этажа, комплектности коммуникаций, инженерных систем и других элементов», – отмечает Глеб Сегида. Эту норму действительно можно назвать революционной.
Застройщики против раскрытия информации
Что думают сами компании-застройщики по поводу этого законопроекта?
«Предложенная редакция проекта закона содержит положения, которые негативно повлияют на развитие градостроительной отрасли из-за установленных в нем дополнительные законодательные требования, которые ограничивают деятельность субъектов рынка.
Например, введение таких новых объектов гражданских прав, как специальное имущественное право на объект незавершенного строительства, не согласуется с нормами гражданского законодательства Украины, так как новый объект гражданских прав полностью тождественен имущественным правам, статус которых регулирует Гражданский кодекс Украины» , – отмечает Светлана Коваленко, заместитель руководителя юридического департамента компании «Интеграл-Буд».
Но больше всего застройщиков беспокоит раскрытие информации о них и их объекты, которое также регламентирует этот законопроект, что можно понять: как говорят, недосказанное или умалчиваемое всегда лучше, чем высказанное.
«Не логическое указание информации, например технико-экономических показателей объекта строительства, в содержании договора купли-продажи будущего объекта недвижимости, которую проект закона предусматривает размещать на веб-сайте заказчика строительства с одновременным предоставлением копий документов инвесторам. В случае корректировки проектной документации в части изменения технико-экономических показателей стороны договора будут вынуждены вносить изменения в содержание всех договоров купли-продажи будущего объекта недвижимости с компенсацией сторонами расходов на нотариальное удостоверение сделки, даже если такое изменение не касается определенных правоотношений», – отмечает юрист компании-застройщика.
По мнению стройкомпании «Интеграл-Буд», публикация на веб-сайте заказчика строительства информации о проданных объектах будущей недвижимости и их стоимости могут недобросовестно использовать конкуренты для повышения цен на собственные объекты будущей недвижимости, которые сооружают одновременно. Это приведет к ухудшению положения потребителей.
Нестроительные юристы считают, что проблема здесь заключается не в недобросовестной конкуренции, а в простом нежелании большинства застройщиков раскрывать честные сведения о количестве проданных квартир. Как известно, создание искусственного дефицита позволяет удерживать цены на высоком уровне. Фактически это надувательство покупателей. Безусловно, раскрытие сведений защищает инвесторов и создает некомфортные условия для нечестных застройщиков.
Этот законопроект еще обсуждать, к нему будут вносить определенные поправки и коррективы. Однако можно с уверенностью сказать, что в нем останутся положения, в значительной мере защищать инвесторов – физических лиц. Пора положить конец бесконечным «Элита-Центр» и им подобным, когда простые люди, вложив свои кровные в строительство долгожданного жилья, теряют все – и деньги, и квартиры.
Спасибо!
Теперь редакторы в курсе.