На рынке строительства и недвижимости готовят немалые конструктивные изменения. По крайней мере так хотят чиновники. Во-первых, как обещают представители властных структур, в 2020 году наконец-то должен заработать рынок лизингового жилья. Во-вторых, готовят законопроект об арендном жилье (создание условий для деятельности рынка доходных домов), который могут принять в ближайшее время.
Насколько реально, что все эти желания правительства станут распространенной практикой, и что полезного от этого будут простые украинцы.
Европейские преимущества
Еще в начале 2018 заместитель министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Лев Парцхаладзе отмечал, что во время, когда ипотека в Украине – дело очень дорогое для многих украинцев.
«Хотим ввести арендное жилье. Во всей Европе от 50 до 70% всего жилья – именно арендное. Там гораздо выгоднее арендовать, чем покупать, ведь в случае приобретения окупаемость этого жилья составляет 40 лет», – небезосновательно считает он.
Преимущества лизингового жилья (такая практика в Европе очень распространена) немалые. При оформлении его покупки через фактическую аренду нет первого взноса и дополнительных переплат, существенно упрощаются все процедуры, связанные с приобретением, есть возможность сразу после заключения соглашения жить в нем и тому подобное.
Фактическим исполнителем государственной программы финансового лизинга жилья был избрано Государственное ипотечное учреждение. Но, по словам представителей пресс-службы этого института, оно не получает государственного финансирования на решение этих вопросов, а должно привлекать иностранных инвесторов.
Таким инвестором в 2019 году пожелала стать Китайская национальная корпорация генеральных подрядчиков. И Кабинет Министров Украины уже вроде бы обсудил все вопросы о предоставлении им на реализацию лизинговых проектов по жилью 500 млн. долларов кредита. Однако в Государственном ипотечном учреждении говорят, что деньги так и не поступили, ведь правительство не решило вопрос, который очень беспокоил китайцев – государственные гарантии под такой заем.
Правда, учреждение работает в рамках проекта финансирования жилья через лизинговые программы для украинских полицейских. На это государство предоставляет соответствующие средства.
Предпосылок фактически нет
Можно ли сделать так, чтобы лизинг жилья в Украине заработал, и есть предпосылки для его возведения у строительных компаний и есть ли потенциальные потребители такого вида услуг?
Лизинг жилья может быть интересным для строителей лишь тогда, когда рынок будет перенасыщен новыми домами. Именно так ответил на этот вопрос представитель Девелопера ОМОКС в Киеве. «А пока такая тема не актуальна для Украины. Хотя в нашей компании развито что вроде лизинга – мы предоставляем покупателю квартиры два года, чтобы погасить беспроцентный кредит за приобретение жилья. То есть человек платит только тело кредита и коммунальные платежи. Конечно, два года – небольшой срок. Однако многие покупатели его придерживаются и погашают всю сумму», добавил Девелопер ОМОКС в Киеве.
Поэтому фактически для строителей схема финансового лизинга жилья недостаточно приемлема. По крайней мере, пока. Однако не только строители, но и специалисты по управлению недвижимостью, которые имеют опыт работы за рубежом и знают всей лизинговой кухне, не выражают большого оптимизма по поводу его появления и закрепления в Украине.
Как отметил Генрих Людкевич, президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью (АПУН), такая схема довольно необычная для украинцев: «Для гражданина право собственности на лизинговое жилье наступает только после уплаты всей суммы стоимости. Поэтому такая схема, когда украинцы хотят быть собственниками сразу, неприемлема. В Европе все иначе: ведь там девелопер или застройщик продает жилье в лизинг не на этапе котлована, как у нас, а только когда дом будет сдан в эксплуатацию».
Эксперт добавляет еще одну очень важную деталь: сейчас мало страховых компаний, которые согласятся страховать риски приобретения жилья в лизинг. Хотя в этой схеме ничего сложного нет и говорить о том, что лизинг жилья в Украине не нужен – не совсем правильно. Ведь это позволит молодым семьям жить в собственных домах, пусть и таких, за которые они будут платить в течение многих лет и только потом станут полноправными владельцами.
Кстати, процедура финансового лизинга жилья позволяет после полного погашения его стоимости отказаться от желания стать полноценным владельцем. Тогда арендатору такого жилья возвращается сумма его полной стоимости, которую он платил годами. Это очень удобно, ведь в Украине, как и в других цивилизованных государствах, наступит время, когда люди,особенно молодежи, а не будут привязаны к определенному месту жительства, а как в Америке или Европе, часто меняют работу, профессию и соответственно города. А в этом случае зачем собственное жилье, можно его спокойно за нормальную цену арендовать в так называемых доходных домах.
Делимся паями
Вопрос о доходных домах у экспертов всегда вызывал бурю негатива: мол, кому они нужны. Эксперт по вопросам недвижимости Александр Кузьмин считает, что такие дома для сдачи в аренду за деньги инвесторов можно строить только на окраинах Киева или в городах-спутниках, ведь в столице для них нет земли. А совладельцы таких домов, конечно, хотят иметь под ними приватизированную землю.
В чистом виде в Украине еще ни одна компания не возводит доходных домов. Однако на Киевщине, например, в Вишневом, есть фирмы, которые бойко продают смарт-квартиры, оборудованные всем для жизни. Покупатели могут стать своеобразными пайщиками с компанией-застройщиком, которая становится фирмой-управляющим для обслуживания таких домов.
Так, владельцы квартиры (или квартир, потому что многие купили не одну) отдают свое жилье на обслуживание компании-застройщика и получают часть арендной платы от сдачи его в аренду. Обслуживающая компания делает за свой счет различные ремонты, решает все другие вопросы.
Насколько такое приживется, сказать трудно. Сдача в аренду таких помещений совместно с управляющей компанией не скоро окупится для их владельцев – этот термин в среднем составляет 4,5 года.
А в Украине физические лица и компании любят быструю работу денег. Ведь при экономической нестабильности и войне такой бизнес имеет большие риски. Все это касается и схем возведения и приобретения жилья в лизинг, и доходных домов. Поэтому в этих вопросах и власти, и застройщикам, и потенциальным потребителям и покупателям надо еще тщательно разобраться.
Спасибо!
Теперь редакторы в курсе.