В начале июля 2021 года Верховная Рада приняла в первом чтении законопроект №5655 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины о реформировании сферы градостроительной деятельности», изменяющий модель градостроительного контроля. Продолжается подготовка законопроекта ко второму чтению. Некоторые эксперты и народные избранники отмечали, что этот документ будет революционным. Действительно ли можно ожидать весомых изменений в регулировании градостроительной деятельности.
Кто компенсирует ущерб?
Интересно, что этот документ в нынешней редакции предусматривает страхование не ответственности застройщика, а отдельных субъектов градостроительства, а именно страхование гражданско-правовой ответственности уполномоченного лица из градостроительного контроля и экспертной организации, осуществляющей экспертизу проектной документации на строительство.
«По сути, это страхование для тех, кто проверяет качество проектных решений путем выявления отклонений от требований к прочности, надежности и долговечности домов и сооружений, их эксплуатационной безопасности и инженерному обеспечению (экспертиза — завершающий этап разработки проектов строительства). Это касается тех лиц, которые осуществляют градостроительный контроль за строительством, то есть меры, направленные на соблюдение заказчиками и/или подрядчиками требований законодательства в области градостроительства, строительных норм, нормативных документов, утвержденного проекта при строительстве», – отмечает Дмитрий Груба, адвокат юридической фирмы “Ильяшев и Партнеры”.
К примеру, эксперт, действия которого подлежат страхованию, дает вывод о качестве того или иного объекта типа: все сделано правильно, отклонений от нормы нет и т.д. Однако впоследствии выяснилось, что не все было верно, обнаруженные ошибки эксперта привели к определенным негативным последствиям. Тогда все это перекроет страховка, но понятно, если страховая компания будет уверена, что все произошло именно по вине эксперта.
Возможность такого контроля возложена на частных контролеров, которых выбирает сам застройщик, заключая соответствующий договор. По мнению Дмитрия Грубы, эту инициативу можно считать способствующей углублению децентрализации строительной отрасли.
«Внедрение страхования ответственности за ошибки, которые можно допустить при строительстве, — это шаг к цивилизованному строительному рынку. Но пока не ясно, на каких условиях будет проходить процесс. К примеру, каков размер страхового взноса и готовы ли страховые компании компенсировать убытки», — говорит коммерческий директор компании «Интергал-Буд» Анна Лаевская. По ее мнению, когда разработчики законопроекта зафиксируют все дополнения на этот счет в документе, можно будет комментировать преимущества нововведения.
Цифровизация без возражений
«Кроме страхования ответственности, законопроект №5655 вводит масштабную цифровизацию процессов и регистрационных процедур в строительстве. То есть все участники строительного процесса, в том числе и чиновники, выдающие разрешительные документы, будут работать с помощью Единой государственной электронной системы в сфере строительства (ЕГЭСБ). Для этого нужно скачать в нее необходимую информацию. Так что с чиновниками, которые требовали деньги за разрешение на строительство, будет покончено», — оптимистично отмечает глава правления общественной организации «Ассоциация представителей малого и среднего бизнеса города Киева» Максим Тютюнников.
Именно о преимуществах цифровизации говорят и представители компаний-застройщиков. По словам Анны Лаевской, благодаря цифровизации процесс согласования и получения разрешительных документов будет проходить в единой электронной системе: прозрачно, публично и автоматически. “От всех участников строительного процесса, в том числе и должностных лиц, окончательное решение не будет зависеть”, – добавляет она.
По словам Максима Тютюнникова, документ предусматривает превентивные меры, которые в будущем не позволят возводить так называемые нахалстрои. Как отмечает юрист, в случае самовольного строительства органы местного самоуправления могут остановить эти незаконные действия. А виновных соответственно накажут. К примеру, за незаконное проведение строительных работ на памятнике архитектуры заказчика обяжут уплатить штраф до 12 миллионов гривен.
В просчетах виноват аврал
Несмотря на существующие позитивы, законопроект много критиковало профессиональное сообщество. Верховная Рада приняла его в авральном режиме, поскольку это было в канун летних каникул, что и обусловило внесение в документ непродуманных положений.
«Во-первых, законопроект разработали без участия профильных специалистов-архитекторов. Это обусловило, что в документе нет понятия архитектурная деятельность. К тому же, законодатели предложили предоставить исключительное право застройщику изменять архитектора и вносить любые изменения в проектную документацию без согласований с автором проекта. Это, по мнению самих архитекторов, может привести к появлению домов-монстров и тотальной безвкусицы на улицах городов и в целом уничтожить авторское право в этой области», — говорит Максим Тютюнников.
Во-вторых, он считает, что институт юридических лиц – частных контролеров будет работать в пользу застройщиков. В этом случае юридические лица будут действовать в условиях конфликта интересов, поскольку их непосредственный работодатель — застройщик, пригласивший их на работу. Последствиями такого конфликта может стать незаметное нарушение строительных норм, отклонение от проектной документации, использование низкокачественных строительных материалов и прочее. Еще один риск, по мнению юриста, – то, что застройщик самостоятельно создаст юридическое лицо и сам себя проконтролирует. То есть, внешнего контроля и соответственно качества не будет.
Иностранный опыт и возможности усовершенствования
Эффективность контроля с привлечением частных контролеров проследим на примере США и Австралии. Однако отличие — то, что у них все контролеры должны быть аттестованы и периодически подтверждать свою компетенцию, чего не скажешь о будущих украинских контролерах.
«На примере этих государств можем сделать вывод о необходимости введения дополнительных квалификационных требований и проверок в отношении отечественных частных контролеров, и тогда такой институт будет уместным и эффективным способом контроля за застройщиками», — резюмирует юрист.
О глобальных минусах законопроекта, как считает Анна Лаевская, рано говорить, ведь представители строительной отрасли ежедневно вносят рекомендации по усовершенствованию документа. Она убеждена, что на момент представления его ко второму чтению дискуссионные вопросы будут урегулированы соответствующими положениями.
«Профильный комитет Верховной Рады дорабатывает законопроект, поэтапно учитывает экспертные рекомендации всех представителей строительного рынка. Изменения, запланированные в рамках реформы градостроительной отрасли, направлены на урегулирование проблемных вопросов, а не на эскалацию существующих коллизий и для строительных компаний, и для инвесторов — покупателей недвижимости», — убеждена Анна Лаевская.
Проанализировав мировые модели управления в области градостроительства, можно сделать вывод, что реализация в Украине реформы градостроительной отрасли соответствует мировой практике. Однако определенные положения законопроекта не согласовываются между собой и имеют недостатки, что означает необходимость его технико-юридической и редакционной доработки. Поэтому, убежден Максим Тютюнников, главное, чтобы при его доработке авторы прислушались к специалистам и мудро учли их оговорки.
Спасибо!
Теперь редакторы в курсе.