Финучреждения в Украине остаются неактивными участниками рынка земли, предоставляя лишь единичные кредиты на ее покупку. Более полутора месяцев прошло с тех пор, когда в Украине официально открыт рынок земли. 1 июля 2021 вступил в силу Закон «О внесении изменений в некоторые акты Украины относительно условий оборота земель сельскохозяйственного назначения». Этот документ позволяет всем жителям нашей страны, то есть физическим лицам свободно продавать или покупать сельскохозяйственную землю.
К этому уже длительное время, кроме аграриев и рядовых украинцев, готовились банки – предоставлять кредиты на покупку земельных участков. Однако на практике в первые месяцы земельной реформы сказались особенности, характерные для движения земли и участия в них финансовых учреждений Украины.
Какова специфику работы и роль банков в земельной реформе?
Открытие рынка земли позволяет в перспективе значительно расширить банковское финансирование агробизнеса, особенно в сегменте малых и средних хозяйств.
«На первом этапе реформы (до 2024 года) право покупать землю имеют только физические лица, а это специфическое и узкий круг потенциальных заемщиков. Поэтому сегодня о стремительное наращивание кредитования и заработок для банков именно за счет кредитования под землю не идет», – отмечает исполнительный директор Независимой ассоциации банков Украины Елена Коробкова.
По ее мнению, даже в укороченном формате рынок земли позволит на практике проверить процедуры, связанные с заключением сделок, верификацией покупателей, оформлением перехода права собственности на участки и тому подобное.
Этот опыт позволит уже в 2024 году, когда рынок будет открыт для юридических лиц, ожидать бум в кредитовании агросектора. Заметим, что нынешние арендаторы земли будут иметь преимущественное право на ее покупку. Они могут передать это право, но должны письменно уведомить об этом собственника земли.
«Открытие рынка земли должно стимулировать банки к кредитованию малого и среднего агробизнеса, фермеров. Законодатель предусмотрел четкий механизм, как земельные участки, приобретенные банками, возвращать в собственность аграриев. Поэтому если этот механизм будет работать, как запланировал законодатель, а соответствующие государственные органы будут следить за выполнением банками их долга вовремя отчуждать земельные участки, можно ожидать положительный эффект от закона: выигрывают и банки, и аграрии», – считает председатель правления Банка Альянс Юлия Фролова.
По ее мнению, поскольку банки будут кредитовать под залог, что менее рискованно для финучреждений, Нацбанк Украины не будет выдвигать дополнительные требования и к оценке качества заемщиков и к залогу. Фермеры будут иметь больше шансов воспользоваться кредитом.
Но это все будет происходить в будущем. Сейчас земли сельхозназначения могут купить только физические лица.
Стимулирующие факторы
Как убеждена Юлия Фролова, кредитования для физлиц может быть сроком на 8-10 лет, дисконт после оценки залоговой земли может составлять 20-30%. Но перед банками возникают большие проблемы в сфере агрокредитования физических лиц.
Как отмечают все опрошенные «Урядовым курьером» финансовые учреждения, это вопрос определения рыночной стоимости земли. В законе предусмотрены изменения в раздел Х «Переходные положения» Земельного кодекса Украины, а именно: «Дополнить пунктом 22 следующего содержания: до 1 января 2030 года цена продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) не может быть меньше их нормативной денежной оценке».
Как отмечает Вадим Чувпило, кандидат наук по государственному управлению в области регулирования земельных отношений, на 1 января 2021 в Украине средняя нормативно-денежная стоимость гектара земель сельхозназначения составляла 27,5 тысячи гривен (примерно тысяча долларов). Однако, по мнению эксперта, этот показатель абсолютно оторван даже от теоретически возможной рыночной стоимости.
«Это лишь одна составляющая общей проблемы, которая заключается в том, что рынок начинает работать, и происходит это в условиях жестких ограничений. Как следствие, необходимой рыночной статистики предыдущих лет не существует, а текущие количество и объемы сделок слишком малы, чтобы дать четкое представление о динамике цены в будущем», – отмечает Елена Коробкова.
По ее мнению, не известно, как на практике будет происходить взыскания и продажа заложенной земли банком в случае непогашения кредита и будет достаточно покупателей на такие участки для продажи по приемлемой цене.
Вполне понятно, что без этой информации невозможно как следует оценить риски, поскольку банк использовать подтвержденную статистику и быть уверенным, что сможет при необходимости получить погашение кредита за счет залога. Банки обязаны быть консервативными в оценке риска, ведь они оперируют деньгами вкладчиков.
Обучение на марше
Банкиры определяют еще одну большую проблему: недостаточный, если не сказать практически нулевой опыт работы в этом направлении отечественных нотариусов. Эти специалисты, на которых возложены функции проверки ограничений права купить землю, делают это в режиме обучения, что тоже не упрощает процесс.
«Эти сложности – плата за многолетний мораторий и те политические ограничения, с которыми работает рынок с 1 июля. Мы и не ожидали другого в самом начале работы рынка», – добавляет исполнительный директор Независимой ассоциации банков Украины.
По словам адвоката, управляющего партнера юридической фирмы Kosovan Legal Group Анатолия Косована, неготовность юристов к либерализации рынка земли объясняется принятием необходимых нормативных документов и запуском технических возможностей в последний момент.
Трудно определить банкам сейчас финансовое состояние потенциального кредитополучателя на покупку земли? Как уверены банкиры, дать формальную оценку кредитоспособности заемщика – физического лица нетрудно. Достаточно знать его официальные доходы – заработную плату или доходы от предоставления земли в аренду. Иногда банк может оценивать кредитоспособность по другим данным (например, кредитная история, движение средств на счете клиента и т.д.).
Но если потенциальный заемщик не может никоим образом подтвердить свои доходы, то оценивать нечего – банк должен считать его заранее проблемным.
Насколько активными в течение полутора месяцев были операции на рынке купли-продажи земли с участием банков, которые предоставляли под них кредиты?
Есть статистика по июль 2021: за этот период было заключено 3277 сделок и продано почти 6000 га земель сельхозназначения. Конечно, это еще мало.
Самый активный в этом процессе Укргазбанк. По словам директора департамента розничного банкинга банка Максима Ярославского, с момента подачи заявок физическими лицами до получения кредитов обычно проходит не более пяти дней. Кредитные средства предоставляют сроком от семи до десяти лет.
Некоторые очень веские банки Украины совсем не участвуют в таких сделках. Как заявил «Правительственном курьеру» пресс-менеджер ПриватБанка Олег Серга, сейчас банк не может похвастаться тем, что предоставляет кредиты на покупку сельскохозяйственной земли частным лицам.
Итак, банки пока не принимают активного участия в предоставлении кредитов на покупку земли. Объясняется это многими факторами, о которых мы подробно говорили выше. И то, что юридические лица до 2024 года не имеют права покупать сельскохозяйственные земли, тоже значительно сдерживает этот процесс.
Те, кто хочет продать свои паи, ожидают значительный рост стоимости земли, не может наступить очень быстро. А покупают земли, беря кредиты в банках, те физические лица, которые только пытаются стать фермерами и обрасти собственным хозяйством.
Активного участия банков в этом процессе, как отмечают эксперты, следует ожидать после 2024 года.
СПРАВКА
Министерство аграрной политики и продовольствия Украины сообщает, что по состоянию на 18 августа заключено 7891 соглашение в рамках рынка земли. Подали заявления для получения доступа в Государственный земельный кадастр 4714 нотариусов. Всего заявлений – 5291, из них согласовано 4663, в очереди на рассмотрение – 13 отказ получили 615. Нотариусы с Государственным земельным кадастром работают в штатном режиме, сообщает пресс-служба ведомства.
Спасибо!
Теперь редакторы в курсе.